Законодательное поле, часть II: чего дождались застройщики, дольщики, собственники недвижимости и гаражей

В 2023 году законодательные нововведения затронули практически все сферы рынка недвижимости: те, кто строит, те, кто покупает, те, кто оформляет недвижимые объекты, — все теперь живут по изменившимся правилам

Если новые законы, нормы и правила, о которых в первой части этого материала по просьбе BFM.ru рассказывали эксперты Главгосэкспертизы, имеют отношение именно к государственной экспертизе и важны для профессиональных игроков рынка, то адвокат Олег Сухов специально для портала IRN.ru подготовил аналогичный обзор, представляющий интерес практически для всех. Вот лишь некоторые нововведения 2023 года.

Гражданский кодекс пополнился нормами об общем имуществе собственников, отмечает Олег Сухов. Собственникам недвижимых вещей, которые располагаются в границах территории, определенной законом, и связаны между собой физически и технологически или находятся в здании/сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности определенное имущество. Предполагается, что собственники намеревались использовать это имущество для удовлетворения общих потребностей. Собственники сами решают, как им владеть, пользоваться и распоряжаться. Они вправе не менее чем двумя третями голосов передать его во владение или пользование третьим лицам или вообще продать (в последнем случае решение принимается единогласно всеми собственниками). Если в результате действий или бездействия собственника возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, то этот субъект возмещает их за свой счет.

«Данные новеллы заполнили пробелы гражданского законодательства в части определения правового статуса общего имущества, установили правовой статус доли в праве общей собственности и уточнили порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом. По крайней мере, теперь судам есть на что опираться при вынесении решений», — поясняет эксперт.

Заметные изменения произошли в области регистрации недвижимости и работы ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). В частности, теперь владельцы недвижимости стали без усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) подавать через личный кабинет на сайте Росреестра некоторые виды заявлений о кадастровом учете и регистрации права собственности. Кроме того, с этого года правообладатель может направлять в Росреестр без использования УКЭП заявление о невозможности проведения регистрационных действий с недвижимостью без его личного участия, а также о внесении в ЕГРН сведений об адресе электронной почты или о почтовом адресе, по которым можно с ним связаться.

А с 1 марта запрещено указывать в выписке из ЕГРН персональные данные обладателя недвижимости без его разрешения. Теперь третье лицо, получив выписку, не найдет в ней Ф.И.О. и дату рождения собственника. В то же время эти нормы не касаются юридических лиц. Сведения о них по-прежнему являются общедоступными и указываются в выписках. Для того чтобы посторонние люди смогли ознакомиться с расширенной выпиской из ЕГРН, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных.

Осенью этого года дождались «своего» закона владельцы гаражей и машино-мест в гаражных комплексах, продолжает Олег Сухов. «С 1 октября вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот нормативный акт регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или пользовании собственников гаражей на территории гаражного назначения или в гаражных комплексах. Закон определил понятие гаража, гаражной территории, гаражного комплекса, установил порядок закрепления границ гаражных территорий, отрегулировал правовой статус общего имущества и долей в праве общей собственности на имущество территории гаражного назначения и гаражного комплекса. Четвертая глава закона описала способы управления общим имуществом в границах гаражной территории и в гаражном комплексе», — поясняет он.

По его словам, целый вал изменений произошел в сфере строительства, так что описать все просто нет возможности. Но как минимум стоит отметить, что в начале августа Владимир Путин подписал два федеральных закона (№ 430-ФЗ и № 435-ФЗ), касающихся строительства недвижимости. «Эти нормативно-правовые акты установили дополнительные особенности кадастрового учета и регистрации прав на отдельные линейные объекты, а также увеличили предельную стоимость объекта для целей внесения взноса в компенсационные фонды возмещения вреда и обеспечения договорных обязательств. Напомню, что девелопер вносит по 100 тысяч рублей в эти фонды, если намеревается осуществлять строительные работы с объектом, стоимость которого по одному договору составляет до 90 млн рублей. До вступления в силу закона № 435-ФЗ стоимость объекта по одному договору составляла до 60 млн рублей. Теперь законодатель увеличил планку стоимости на 30 млн рублей. Ну, инфляция, что тут поделаешь», — говорит Олег Сухов.

От себя добавим: несмотря на то что состоявшаяся несколько лет назад полная переналадка системы долевого строительства обещала расставить все точки над i, законодательство о «долевке» по-прежнему меняется. Тут, правда, стоит учитывать, что весной 2022 года правительство ввело для застройщиков ряд антикризисных послаблений, а летом 2023 года их отменило.

С тех пор передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства вновь регулируются правилами, закрепленными в № 214-ФЗ. Так, с 1 июля этого года дольщик снова может отказаться от подписания передаточного акта даже при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта. При выявлении недостатков в квартире он вправе сразу требовать их безвозмездного устранения (причем срок на исправление застройщиком недочетов сократился и опять составляет 45 календарных дней вместо 60), соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При уклонении дольщика от приемки квартиры застройщик вправе составить односторонний передаточный акт, но уже по истечении двух месяцев, а не одного. Также с 1 июля возвращены старые правила начисления неустоек за несоблюдение установленных в договоре сроков. Но и в отношении дольщика, допустившего просрочку платежа по ДДУ, отменяются послабления по неустойке (пеням). Кроме того, 30 июня 2023 года прекратила свое действие отсрочка для застройщиков в отношении неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций, требования о которых были предъявлены к исполнению до даты вступления в силу ПП РФ № 479.