«Однушки» становятся больше: Ленобласть отказывается от малогабаритных квартир

В Петербурге пока решение об увеличении минимальной площади квартир не приняли, но девелоперы не исключают, что вскоре тоже могут установить аналогичные ограничения. Аналитики «ДОМ.РФ» подсчитали, что сегодня на студии площадью менее 25 кв. м приходится около 14% всех лотов на первичном рынке России, еще 30% — это квартиры площадью 25-35 «квадратов», то есть часть из них под новые критерии не подпадает (нижняя планка — 28 кв. м). Таким образом, по предварительным прогнозам, с рынка новостроек может уйти пятая часть предложения.

Объем предложений студий растет

По данным экспертов, в июне на первичном рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области в продаже была представлена 1 851 квартира-студия со сдачей в этом году. При этом 1 315 продается в городе, 536 в области. Отмечается также, что самая дешевая студия со сдачей в этом году в Петербурге оценивается в 3,86 млн рублей, а самая дорогая — в 11,6 млн. В Ленобласти самая дешевая студия продается за 3,34 млн рублей, самая дорогая за 5,7 млн.

Застройщики по-разному используют квартирографию новостроек: кто-то предпочитает возводить маленькие квартиры по минимуму, а кто-то, наоборот, строит жилье, состоящее в основном из «однушек» и студий. Так, например, у ГК «Полис» и ГК «Аквилон» однокомнатные квартиры занимают 90% всего объема строящихся квартир, у Setl Group — 87%, у ЦДС — 80%. По данным экспертов базы данных новостроек DataFlat, в Петербурге и Ленинградской области с марта 2023 года по март 2024-го доля студий и однокомнатных квартир в зарегистрированных сделках на первичном рынке выросла с 59% до 73%. Да и тренд строить квартиры меньшей площади в последнее время стал набирать обороты. Подсчитано, что средняя площадь квартир в Петербургской агломерации с апреля 2023 года по апрель 2024-го снизилась на 7%. «Сейчас у однокомнатной квартиры в новостройках она составляет 34 кв. м», — рассказал руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Петербурге Булат Мирзаханов.

Квартиры для молодых и для «сбережений в бетоне»

В свою очередь, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева отмечает, что сегодня в покупательском спросе основную долю занимают студии и однокомнатные квартиры как наиболее бюджетные варианты. Причина такой популярности проста — доступная цена. Чаще всего квартиры площадью 24-26 кв. м покупают молодые специалисты в качестве первого жилья, чтобы закрепиться на новом месте. Как только появятся семья и дети, они купят более просторные квартиры. Еще одна цель покупки студии — инвестиции с минимальной планкой входа в проект. Один из таких инвесторов признался, что, когда строилась первая очередь ЖК «Живи в Курортном», он приобрел сразу несколько «однушек» и сегодня с выгодой для себя сдает их. Вот и эксперт «ЦИАН. Аналитика» Елена Лапшина полагает, что чаще всего целевой аудиторией однокомнатных квартир и студий являются инвесторы — те, кто решил сохранить свои сбережения «в бетоне», а также покупатели своей первой квартиры, которые хотят иметь собственную жилплощадь, но пока не располагают достаточными средствами для покупки более просторного жилья. При этом, по ее словам, для инвесторов запрет на строительство компактных студий не станет чем-то критичным: для них доплатить стоимость 3-4 кв. м, как правило, — реализуемая задача. А вот для тех, кто покупает жилье для себя, новые условия покупки могут стать довольно болезненными. «Часть несостоявшихся покупателей выйдет на рынок аренды», — заключила специалист.

Застройщики ждут перемен

По мнению застройщиков, запреты на квартиры меньше 28 кв. м могут изменить ситуацию на строительном рынке. Как отмечают эксперты, за 4 года число девелоперов в Петербурге сократилось на 20% (со 146 до 117), а общая возводимая ими площадь — на 44% (с 11,9 млн кв. м до 6,6 млн). С введением новых ограничений число застройщиков может сократиться еще больше. Эксперты также советуют посмотреть на ограничение по метражу с точки зрения покупателя: сможет ли тот позволить себе переплачивать за новые нормативы. Подсчитано, что с учетом того, что средняя стоимость квадратного метра в Ленинградской области превышает 140 тыс. рублей, доплата «за комфорт» и дополнительные 4 квадратных метра может составить более полумиллиона рублей. Не станет ли это поводом для покупателей искать квартиру на «вторичном» рынке, где предложения мини-студий будет в избытке? Депутат Заксобрания Дмитрий Панов, например, уверен, что перспектива нормативного ограничения минимальной площади может негативно сказаться на экономических параметрах жилищных проектов, особенно тех, которые сильно зависят от доли заемного проектного финансирования и наполнения эскроу-счетов. «В этой связи целесообразно подумать не столько над ограничением минимальной площади строящихся квартир, сколько над максимальной долей таких малогабаритных квартир в строящихся проектах, предусмотрев норму при проектировании и строительстве многоквартирных домов — например, не более 10% квартир площадью менее 28 кв. м от общего объема» — полагает он.

Участники строительного рынка также считают, что властям, прежде чем отказываться от малогабаритных квартир, стоит подумать об эффективных мерах обеспеченности граждан жильем. Среди этих мер они называют меры государственной поддержки, направленные на повышение доступности покупки квартиры, а также на снижение себестоимости строительства (налоговые льготы застройщикам). Также ими могли бы стать снижение кредитной нагрузки на покупателей, улучшение условий и расширение программы льготной ипотеки при условии сохранения текущих цен на жилье от застройщиков. Помогло бы и общее снижение уровня ипотечных ставок.