Кластеры и господдержка: Минстрой и эксперты отрасли обсудили перспективы развития ИЖС на Open Village

В день открытия состоялось пленарное заседание, на котором представители Минстроя России, подмосковной администрации, девелоперских компаний обсудили состояние, актуальные вопросы и перспективы развития рынка ИЖС в стране.

Председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, почетный президент Национального объединения строителей Ефим Басин отметил, открывая дискуссию, беспрецедентный рост объемов индивидуального жилищного строительства в России: если в предыдущие два года доля ИЖС составляла немного более 50% от общего объема введенного в стране жилья, то, по предварительным прогнозам, в 2024 году она может достичь 70% и даже превысить этот показатель. В этой ситуации регулятор должен поддержать сегмент ИЖС с помощью взвешенного законодательного и нормативного регулирования. Развитие ИЖС, уверен Ефим Басин, станет катализатором выравнивания демографической ситуации в России, тем более на фоне продления семейной ипотеки. Одним из проблемных вопросов в сегменте ИЖС председатель Комитета ТПП РФ назвал управление общим имуществом загородных поселков: в этой сфере нет достаточной нормативной и законодательной базы, что вызывает много проблем уже на этапе эксплуатации таких проектов. Решением, считает член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, куратор секции «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» Александр Якубовский, может быть передача управления непосредственно в руки ресурсоснабжающих организаций, которые должны взять на себя ответственность в этой области.

Главной новостью пленарного заседания стало заявление заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина о том, что законопроект об использовании эскроу на ИЖС заработает весной 2025 года. Вся нормативная база для этого уже создана.

Также, отметил Никита Стасишин, готова пилотная программа по субсидированию кредитов подрядным организациям со ставкой до 1% годовых. «Основная наша задача — вместе с регионами обеспечить, насколько это будет возможно, всю необходимую инфраструктуру для жизни, как минимум дороги, электричество», — сказал замминистра.

Таким образом, подчеркнул замглавы Минстроя, созданы все нужные механизмы поддержки для того, чтобы девелоперы приступили к реализации проектов на рынке индивидуального жилищного строительства.

Никита Стасишин также напомнил, что действие семейной ипотеки со ставкой 6% продлено до 2030 года, при этом приобретение или строительство индивидуального дома по этой ставке доступно для этих же категорий граждан — для семей с ребенком до шести лет, с двумя и более несовершеннолетними детьми, с несовершеннолетним ребенком-инвалидом, для семей, живущих в малых городах или регионах с низким объемом жилищного строительства. Обязательным условием является открытие эскроу-счета — по аналогии с покупкой квартиры в новостройке.

Разрабатывается и новая нормативная база, что необходимо. Как рассказала главный архитектор Московской области, первый заместитель руководителя Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области Александра Кузьмина, за 12 лет региональные нормативы изменились 15 раз, при этом требования к застройщикам повышаются. Работу в Подмосковье значительно усложняют стихийная застройка и тот факт, что около 90% пригодных для строительства земель в регионе находятся в частном пользовании. Большим достижением Александра Кузьмина назвала применение в Подмосковье кластерного строительства, модель которого была разработана и начала реализовываться в 2021 году. Кластерная застройка представляет собой комплексное освоение локации площадью около 100 гектаров, связанной единым транспортным каркасом. На территорию кластера разрабатывается мастер-план, включающий весь необходимый объем инфраструктуры. «Это своего года комплексное развитие территории в сегменте ИЖС, такие проекты планировки могут стать спасением для загородных поселков. В настоящее время у нас реализуются семь подобных кластеров общей площадью более 4 тыс. гектаров, на которых, по расчету, будет размещено приблизительно 4-6 млн кв. метров жилья. Туда включаются разные форматы жилья: ИЖС, блокированная застройка, а также небольшая доля малоэтажных жилых комплексов, при этом все они выполнены в единой архитектурной концепции с едиными стилистическими решениями», — отметила главный архитектор Московской области.

Особое внимание Александра Кузьмина уделила строительству инфраструктуры, отметив, что кластерный подход позволяет осуществлять укрупнение инфраструктуры: «Маленькая школа не дает возможности набрать хороших преподавателей, предоставлять дополнительный сервис. Заставлять тратить лишние государственные деньги на поддержание того же стадиона неразумно. Стадион, где в футбол играют двое мальчишек, занимает ту же площадь, как тот, где играют две команды по 11 человек. Затраты для бюджета на маленькие объекты неэффективны и нерациональны».

Примером реализации одного из таких кластеров поделился генеральный директор «Самолет. Дом» Никита Шувалов. На сегодняшний день компания «Самолет» уже реализует семь масштабных кластерных проектов ИЖС общей площадью 4,5 тыс. гектаров. Никита Шувалов отметил дисбаланс спроса и предложения на рынке ИЖС: если до 90% спроса находятся в сегментах «эконом» и «комфорт» (домовладение стоимостью до 16 млн рублей), то 83% предложения в Подмосковье соответствуют классам «бизнес», «премиум» и «элит». В этой ситуации задача девелоперов и регулятора — обеспечить достаточное количество доступного предложения, и именно переход на кластерную схему поможет обелить рынок и сделать его системным, уверен эксперт.

Основатель выставки Open Village Владислав Копица в своем выступлении поднял важный вопрос обеспечения жильем регионов, пострадавших от стихийных природных катастроф. В России назрела необходимость создания стратегической базы домокомплектов, которые можно было бы в кратчайшие сроки использовать в случае чрезвычайных ситуаций, таких, например, как затопление населенных пунктов во время весенних паводков этого года в Приволжье и Сибири, уверен эксперт. «Современные строительные технологии позволяют создать и обеспечить хранение масштабной базы сборных домокомплектов, которые в случае необходимости можно будет возвести буквально в течение нескольких дней, — рассказал Владислав Копица. — Такой проект можно было бы реализовать совместно с МЧС России, специалисты там хорошо знают локации и масштабы подобных рисков. Кроме того, такие базы домокомплектов могут стать хорошим решением жилищного вопроса при оперативном строительстве в новых регионах крупных промышленных стратегических объектов, а также для обеспечения жильем льготных категорий граждан».

Константин ПОРОЦКИЙ, председатель Комитета Российского Союза строителей по малоэтажному строительству, руководитель Экспертного совета Комиссии по ИЖС Общественного совета Минстроя России:

«Цена может даже снизиться благодаря скорости строительства дома из заводских домокомплектов. Индустриальное домостроение на рынке ИЖС получит с этим законом огромный стимул к развитию: именно отсутствие понятного прозрачного продукта мешало до сих пор банкам участвовать в проектном финансировании малоэтажки. Домокомплект собирается на фундаменте очень быстро — в течение двух-трех дней. Параллельно идут заказы на комплектующие — окна, двери, теплоснабжение, водоснабжение и т. д. В целом за 45 суток можно построить дом и поставить его на кадастровый учет. Стоимость таких домов с учетом того, что это будет массовое производство по отработанным типовым проектам, не может повышаться. Напротив, индустриальное домостроение позволяет оптимизировать производственные и строительные затраты, а также сократить постоянные и переменные издержки при строительстве здания. Такой способ производства ведет к снижению стоимости, однако стоимость такого дома в любом случае не будет существенно ниже, чем дома, строящегося обычным способом, так как при создании малоэтажного жилого комплекса в себестоимость квадратного метра также закладываются места общего пользования, благоустройство, дороги, тротуары, инженерные сети, и при создании качественной среды проживания для людей эти затраты составляют до 30% от всех остальных затрат, что отражается на стоимости квадратного метра. Поэтому крайне необходима государственная поддержка в виде программы «Стимул» или инфраструктурных бюджетных кредитов, для того чтобы появилась возможность создания качественной социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. А застройщику в индивидуальном жилищном строительстве не приходилось перекладывать эти затраты на плечи покупателя».