Мал золотник, да дорог: мини-квартиры подешевеют, но не сразу

Спрос на малогабаритное жилье был всегда. В советскую эпоху обитателям бараков, частных домов без газа, водопровода и отопления, а также коммуналок придуманная как временный вариант решения жилищного вопроса стандартная «хрущевка» с играющим роль прихожей тесным пятачком, крошечной кухней, совмещенным санузлом, с проходной комнатой, где даже двум людям сложно было разместиться, казалась дворцом. Некоторые провели в таких клетушках всю жизнь.

О расширении жилплощади задумывались по мере роста семейства, но далеко не у всех имелись для этого возможности. Порой на 30 квадратных метрах годами ютились родители, бабушка с дедушкой и двое взрослых детей. А если кто-то из детей заводил свою семью, а у супруга собственной площади не было, то жили буквально друг у друга на головах. Приходилось искусственно делить пространство на секторы — ставить посреди комнаты шкаф или отделять угол ширмой, обустраивать верхний ярус, где размещались вещи и даже люди. Зачастую кому-то из домочадцев приходилось ночевать на кухне, так как в комнатах просто не было места. В иных бедных семьях дети спали по двое на кровати, на полу или на раскладушках.

На всяк товар найдется свой покупатель В наши дни по-прежнему существуют категории покупателей, которым мини-квартиры представляются привлекательными. Например, их часто приобретают родители, чтобы отселить взрослых детей, или молодежь, которая пока еще не обзавелась семьей. Ну и вдвоем с партнером в принципе здесь можно потесниться.

Также квартира-крошка может заинтересовать одиноких людей разных возрастов, кто хочет отделиться от других членов семьи или выехать из коммуналки, но ограничен в финансах.

Комната в коммунальной квартире обойдется, конечно, дешевле, но многие готовы доплатить за собственную кухню и санузел. Мини-квартира — неплохой вариант и для приезжих, вынужденных снимать жилье и не имеющих ресурсов на полноценную ипотеку: они готовы взять кредит, чтобы улучшить жилищные условия, но не слишком большой. Правда, сейчас в качестве «эконом-варианта» зачастую предлагаются студии свободной планировки, где входная дверь ведет прямо в комнату, вместо кухни лишь уголок, куда ставятся холодильник и плита, а вместо санузла — крохотный закуток с душем и унитазом. Хотя такие квартирки вполне подходят для временного проживания, их нередко используют как мастерские или офисы, несмотря на то, что в жилых помещениях устраивать рабочие «объекты» формально нельзя.

Допустим, дома у человека нет условий для полноценной профессиональной деятельности — и он покупает или снимает вторую квартиру, где эту самую деятельность осуществляет. В течение дня можно вытерпеть неудобства с кухней и санузлом, а ночует хозяин квартиры все равно в другом месте.

По нормативам

Еще недавно агентства недвижимости предлагали жилье эконом-класса площадью 12-16 кв. м, попадались варианты и в 8-10 «квадратов». Такая квартирка похожа на шкаф, там даже негде разложить вещи и не поместится кровать, поэтому спать приходится на матрасе, который днем сворачивается и убирается куда-нибудь, иначе по комнате элементарно нельзя будет пройти.

Впрочем, определенные нормы жилплощади существуют уже давно. Например, в советское время, чтобы кого-то прописать, требовалось, чтобы в итоге на каждого прописанного приходилось не менее 8 кв. м. По подобным нормам выделялись и комнаты в общежитиях: в восьмиметровки селили по одному человеку. Для «однушек» норма площади составляла 28 кв. м, для «двушек» — 44, для «трешек» — 56, для четырехкомнатных квартир — 70 кв. м, для пятикомнатных — 84. То есть площадь квартиры могла превышать эти нормы, но не могла быть меньше.

Вообще-то такие нормативы сохранились и сейчас. Но понятно, что «неофициально» на одной площади может проживать гораздо больше человек, чем установлено правилами.

«Низкий» сегмент

В действующих СНиП, касающихся жилых многоквартирных зданий, говорилось, что в отдельных случаях допускается отклонение от нормативов: это зависит от особенностей демографии, уровня обеспеченности населения жильем и ресурсами жилищного строительства.

Для Москвы и Подмосковья с 1 августа данный порядок изменен. Еще весной Мосгосстройнадзор проинформировал столичных застройщиков о том, что однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м и двухкомнатные площадью до 44 кв. м можно оставить лишь в новостройках, проекты которых были одобрены до 7 мая 2024 года. После этой даты строительство квартир меньшей площади согласованию не подлежит.

для такого ограничения много. Это и несоответствие конечного результата потраченным строительным ресурсам, и сокращение жилплощади, порой доходящее до абсурда и направленное на то, чтобы повысить спрос со стороны менее платежеспособных клиентов.

«Видимо, пришло время остановиться, пока мы не дошли до размеров квартир как в капсульных отелях», — рассказывает управляющий директор столичного агентства недвижимости «Миэль» Ирина Пешич.

Между тем, если верить сведениям из Единой информационной системы жилищного строительства, по состоянию на август 2024 года по всему столичному региону было запроектировано 52 тыс. квартир площадью 25 кв. м и еще несколько тысяч площадью 26-27 «квадратов». Причем часть объектов на данный момент уже продана, а часть еще даже не выставлялась на продажу.

По информации аналитического ресурса bnMAP.pro, в августе в столице и ее окрестностях экспонировалось 13,6 тыс. квартир площадью до 28 кв. м, из них 5,3 тыс. в «старой» Москве, около 3,3 тыс. в Новой Москве и почти 5 тыс. в области. С 2019 года средняя цена таких квартир выросла с 5,3 до 10,9 млн рублей, то есть более чем вдвое. Самые дешевые «малогабаритки» продаются по относительно доступной цене — от 4,1 млн рублей. Тем не менее, на территориях Новой Москвы и Подмосковья стоимость одного квадратного метра в них выше, чем в среднем просят за квартиру в новостройке (разница соответственно 35,4% и 23,5%). Зато в пределах «старой» Москвы микроквартиры, напротив, стоят меньше, разница с остальными вариантами в новостройках составляет 9,1% за квадратный метр. Дело в том, что тот, кто ищет жилье поближе к центру столицы, обычно предпочитает квартиры классом повыше, а «малютки» — это сегмент более низкого класса.

Цены: меньше да лучше

Что же произойдет с ценами на квартиры мини-площади в ближайшее время? Сначала они вырастут, так как этот сегмент будет занимать меньшую долю на рынке недвижимости, уверяют эксперты. «Причем рост может составить до 30-40%, — считает представитель компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков. — Сейчас на рынке новостроек представлены квартиры от 19 кв. м. С введением запрета минимальный размер увеличится на 9 кв. м, то есть почти на треть».

В течение ближайших пары лет запасы «малюток» в новостройках иссякнут. Во всяком случае, таково мнение управляющего директора агентства недвижимости «Метриум» Руслана Сырцова. Он уверен, что если количество сделок на рынке жилья не сократится, то практически все микроквартиры от девелоперов уйдут до конца этого года. Далее их можно будет приобрести только на рынке вторички — разумеется, не за копейки.

В свою очередь, генеральный директор консалтинговой компании Key Сapital Ольга Гусева утверждает, что на рост цен повлияют и высокий спрос на данные объекты, и рыночный дефицит: «Вместе с тем в отличие от покупателей для самих застройщиков введенное новшество практически ничего не меняет. Предположим, метраж новостроек останется тот же, просто уменьшится количество квартир. А вот для тех, кто планирует купить эти квартиры, цена вопроса, разумеется, вырастет. Мы же понимаем, что никто не станет продавать однокомнатные квартиры по цене 20-25-метровой студии».

«Пострадают» и те, кто «охотится» на квартиры с «минимально дозволенной» площадью 28-30 кв. м. В этом сегменте также ожидаются повышенный спрос и дефицит. Разве что расти в цене они будут несколько медленнее, чем запрещенные «малютки». В целом, если говорить о так называемом нижнем сегменте рынка недвижимости, рост цен в нем неизбежен.

Но все же и здесь есть свой потолок. Руслан Сырцов полагает, что для того, чтобы рынок небольших квартир не рухнул, продавцы должны выставлять их хотя бы на 10-15% дешевле, чем стандартные однокомнатные квартиры большей жилплощади. Кроме того, если цены существенно вырастут, то сократится спрос со стороны клиентов из регионов, желающих приобрести квартиры от застройщика по минимальной стоимости. Так что в конечном итоге выгодно удерживать баланс цен, убеждены специалисты.