Игорь Сибренков: «Покупатели новостроек бизнес-класса стремятся к рациональности»

— Игорь, каковы основные итоги I полугодия 2024 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы?

— Если говорить кратко, то можно отметить небольшой рост объема предложения на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сегодня в продаже находится около 21 тыс. лотов. Отмечу, что наибольший объем приходится на Южный административный округ, где количество помещений в продаже увеличилось почти на 12% за полгода. В более востребованных округах (СЗАО, ЗАО, САО) на фоне высокого спроса предложение, напротив, сократилось.

— Как изменились цены на рынке новостроек бизнес-класса?

— Средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I полугодии составила около 471 тыс. рублей, что на 7% выше по сравнению с началом года. Рост цен остается интенсивным, так как спрос на новостройки бизнес-класса высок как со стороны инвесторов, так и участников программы IT-ипотеки. Поскольку сегмент рынка «бизнес» не был столь зависим от льготной ипотеки, мы полагаем, что до конца года повышение цен продолжится.

— Какой была динамика спроса на новостройки бизнес-класса в I полугодии?

— В I полугодии было зарегистрировано около 12,6 тыс. сделок ДДУ, что на 31% меньше по сравнению с предыдущим полугодием. Однако во втором квартале спрос был значительно выше на фоне ожидания завершения льготной ипотеки 1 июля. В июне этот спрос был на пике: в этот месяц было заключено максимальное число сделок за полугодие – 2,7 тыс. ДДУ, что на 22% больше по сравнению с маем.

— Как отразилось завершение программы льготной ипотеки на рынке?

— Пока рано говорить о каком-то серьезном влиянии, однако в перспективе, конечно, они будут. Безусловно, объем ипотечных кредитов в Москве будет снижаться, что также объективно скажется на динамике вывода новых проектов. При этом надо понимать, что более всего колебаниям спроса в связи с отменой части льготных программ и ужесточения условий по другим ипотечным программам подвержены проекты комфорт-класса. Новостройки бизнес-класса, премиум-класса и элитное жилье менее всего подвержены колебаниям ставок.

Тем не менее, глобально ипотека остается ключевым инструментом покупки жилья. Сегодня ставки по рыночным программам находятся на уровне 19-20%, что, значительно выше, чем было по льготной ипотеке, но все же застройщики предлагают собственные программы (рассрочка, траншевая ипотека) с более выгодными условиями. Помимо этого, действует IT-ипотека, которая стимулирует очень мощный спрос именно в бизнес-классе.

— Какие еще факторы, помимо ипотеки, влияют на покупательскую активность?

— В первую очередь, это общая экономическая ситуация. Люди стремятся сохранить свои накопления, и недвижимость в этом смысле остается одним из самых надежных инструментов инвестирования. Кроме того, на рынке наблюдается дефицит качественного предложения, особенно в обжитых районах с развитой инфраструктурой.

— Какие квартиры сегодня наиболее востребованы покупателями в бизнес-классе?

— Мы видим, что клиенты стали более рациональны в своих предпочтениях. Если раньше популярностью пользовались просторные квартиры, то сегодня покупатели чаще выбирают жилье евроформата, и на это есть причины. Во-первых, это связано с запретом на строительство квартир менее 28 квадратных метров – соответственно, создался ажиотажный спрос на оставшиеся в продаже студии. Но тут надо сразу сказать, что это ситуативный всплеск. Во-вторых, наблюдается увеличение доли односпальных квартир в предложении, что объясняется вымыванием студий и активным выходом новых проектов с другой квартирографией на рынок. Наконец, покупатели заинтересованы в жилье с более рациональными планировками – без длинных лишних коридоров, с объединенными зонами кухни и гостиной и т. д. Сегодня никто не готов переплачивать за квадратные метры, и покупатели стремятся приобретать более компактные квартиры, но с большим функционалом.

— Какие еще изменения произошли в структуре предложения?

— Мы наблюдаем небольшой рост доли квартир с предчистовой отделкой. Если в начале года на долю жилья с отделкой white box приходилось около 23%, то сейчас этот показатель увеличился на три процентных пункта.

— Каковы были изменения в стадии строительной готовности и в распределении по комнатности?

— За полугодие увеличилась доля объема предложения в корпусах на стадии котлована, что связано с выходом новых проектов. В то же время доля предложения в сданных корпусах и на этапе монтажа этажей сократилась. Отмечу, что в распределении по комнатности выросла доля однокомнатных квартир, и связано это с вымыванием студий на фоне запрета проектирования квартир менее 28 квадратных метров.

— Ваши прогнозы по ценам на новостройки бизнес-класса в Москве?

— Цены продолжат расти, но, скорее всего, этот рост будет плавным. В среднем можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра в пределах 10% по итогам текущего года.

— Что бы вы посоветовали тем, кто планирует покупку квартиры в новостройке бизнес-класса в ближайшее время?

— Прежде всего, не стоит откладывать покупку в «долгий ящик». Цены на недвижимость растут, и ждать их снижения абсолютно точно не стоит. Важно тщательно выбирать жилой комплекс, обращая внимание не только на стоимость квадратного метра, но и на его местоположение, инфраструктуру, репутацию застройщика. Кроме того, ведущие застройщики могут и в сегодняшних условиях готовы предложить выгодные и интересные для покупателя варианты приобретения квартир, включая рассрочку и специальные ипотечные программы.