По приросту предложения на рынке Москвы лидируют высокобюджетные новостройки

Аналитики компании «Метриум» изучили московский рынок новостроек, выявляя самые динамичные сегменты по объему предложения за последний год и пять лет. Для анализа они рассмотрели количество объектов, выставленных на продажу в каждом квартале четырех сегментах рынка: массовом, бизнес-классе, премиум-классе и высокобюджетном (элитном и делюкс).

К сентябрю 2024 года предложение высокобюджетных новостроек заметно увеличилось. На рынке было представлено около 1,7 тыс. объектов недвижимости по сравнению с 1,1 тыс. объектами в сентябре 2023 года. Текущий показатель – максимальный за последние 3 года с середины 2020 года, когда предложение элитных и делюкс-новостроек составляло около 2,2 тыс. объектов. За последние 12 месяцев предложение в этом сегменте выросло на 52%, что является самым высоким показателем среди всех секторов столичного рынка новостроек. Среди прочего такой рост обеспечил старт некоторых крупных проектов одного из застройщиков в III квартале.

«Рост предложения новостроек в элитном и делюкс-сегментах Москвы после 2022 года вполне объясним, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. – Из-за санкций, ограничений на международное движение капитала, затруднений с зарубежной покупкой недвижимости значительная часть состоятельных россиян стала проводить больше времени в стране и инвестировать в российскую недвижимость. Высокобюджетная недвижимость в Москве, особенно элитный и делюкс-сегменты новостроек, выглядит более привлекательной из-за предсказуемости и инвестиционной надежности. Поэтому спрос на эту категорию недвижимости растет. По данным компании, спрос в этом сегменте увеличился на 25% по количеству сделок за III квартал 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Кроме того, застройщики из других сегментов активно входят на этот рынок, что усиливает конкуренцию и увеличивает предложение».

За последние 12 месяцев московские застройщики активно увеличивали предложение новостроек премиум-класса. В сентябре 2024 года объем предложения на этом рынке, по оценкам аналитиков «Метриум», достиг 6,3 тыс. квартир и апартаментов. Это абсолютный максимум за всю историю этого сегмента. В сентябре 2023 года в продаже было 4,6 тыс. объектов. Таким образом, предложение новостроек премиум-класса в Москве увеличилось на 37%.

«Рост предложения премиальных новостроек обусловлен несколькими факторами, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого премиального квартала «Прайм Парк»). – Прежде всего происходит перестройка рынка. Из-за снижающегося спроса в более доступных сегментах (“комфорт” и “бизнес”) многие застройщики стремятся перейти на премиальный рынок, где покупатели менее зависимы от колебаний ипотечных ставок. Также растут требования клиентов к архитектуре, инфраструктуре, благоустройство современных жилых комплексов, поэтому вложения в новые проекты увеличиваются, как и их цена, а также соответственно класс».

В сегментах бизнес-класса и массового рынка, которые лидируют по количеству предложений новостроек в Москве, темпы роста были заметно ниже. В сентябре 2024 года предложение в бизнес-классе достигло рекордных 22,7 тыс. квартир и апартаментов. В сентябре 2023 года показатель составлял 20,5 тыс. Таким образом, прирост в бизнес-классе за год составил около 11%.

В массовом сегменте картина отличалась. В сентябре 2024 года на рынке было представлено 21,5 тыс. квартир/апартаментов, что сопоставимо с показателем сентября 2023 года (20,1 тыс.) (плюс 7%).

Эксперты также проанализировали, какие сегменты рынка показали самый быстрый рост по количеству предложений в течение последних пяти лет, начиная с 2019 года.

За более длительный период самым динамично развивающимся сегментом стал премиум-класс. С 2019 года суммарное число объектов в продаже в этом сегменте выросло более чем в два раза (на 107%). В двух крупнейших сегментах – бизнес-классе и массовом – темпы роста были несколько ниже. Предложение в бизнес-классе увеличилось на 43%, а в массовом сегменте – на 17%. В высокобюджетном секторе (элитные и делюкс-новостройки), который характеризовался значительными колебаниями предложения, за пять лет предложение уменьшилось на 15%.

Исследование «Метриум» показало влияние запрета на апартаменты в Москве на темпы предложения на рынке новостроек. За последние 5 лет в высокобюджетном и премиум-сегментах, где апартаменты были наиболее распространены, наблюдалось сокращение предложения апартаментов. В премиум-классе это снижение составляло 71%, а в элитном и делюкс-сегменте – 53%. В то же время в бизнес-классе предложение апартаментов символически выросло на 2%, а в массовом сегменте не изменилось (0%).

В сентябре 2024 года в высокобюджетном сегменте было представлено 506 апартаментов против 518 в сентябре 2023 года. В премиум-классе предложение апартаментов сократилось почти вдвое за 12 месяцев, с 1,0 тыс. до 426 объектов. В бизнес-классе в сентябре 2024 года было 3,9 тыс. апартаментов против 4,3 тыс. в сентябре 2023 года. В массовом сегменте было 2,3 тыс. апартаментов в продаже в сентябре 2024 года, против 1,9 тыс. в сентябре 2023 года.

По наблюдениям аналитиков «Метриум», в премиум- и высокобюджетных сегментах московского рынка новостроек происходило постепенное замещение апартаментов квартирами, особенно за последние 12 месяцев. В высокобюджетном сегменте число квартир и объектов с жилым статусом увеличилось на 97%, а в премиум-классе – на 65%. В бизнес-классе предложение квартир повысилось на 16%, в массовом сегменте – на 6%.

«Наш анализ демонстрирует, что до введения запрета на проектирование и строительство апартаментов в Москве, предложение этого формата недвижимости на столичном рынке росло, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». – Однако, нельзя игнорировать тот факт, что апартаменты имеют свою целевую аудиторию. Решение о дальнейшей судьбе апартаментов и их правовом статусе должно быть взвешенным. С одной стороны, статус апартаментов требует регулирования. С другой, они помогли решить жилищные проблемы определенным категориям покупателей с ограниченными бюджетами или специфическими потребностями, которые искали временное жильё в столице. Также апартаменты послужили основой для развития цивилизованного рынка долгосрочной и краткосрочной аренды в Москве, что актуально для большого города. И с этой точки зрения, апартаменты могут сохранить свою роль, решая проблему дефицита арендного жилья в период высоких ипотечных ставок».