Арендное, значит — нетиповое? О принципах планировки доходных домов

Георгий Александрович, как и в какой степени арендное жилье воздействует на городскую экономику?

С точки зрения урбанистики увеличение количества арендных активов вовсе не является проблемой, но очень важно не путать их с апартаментами. Во втором случае в том или ином районе появляется целый пласт жителей, которые недостаточно обеспечены необходимой инфраструктурой, а структура инвесторов и юридический статус объекта совершенно иные. Арендное же жилье нацелено на обеспечение потребностей наиболее мобильной части населения при переезде в другой город на длительный срок.

В контексте локальной экономики арендный формат даже в чем-то более привлекателен, так как позволяет получать дополнительные стабильные доходы от приезжих: человек платит НДФЛ, пополняет местный бюджет, стимулирует спрос на услуги и товары, тратит деньги, встраивается в производственные цепочки и т. д.

Проблемы могут возникнуть, если перегнуть палку и превратить целые районы в преимущественно арендные локации. Например, в таком случае на уровне дома, ЖК или целого муниципалитета сложно организовать голосования по вопросам управления имуществом и средой ввиду отсутствия собственников на местах.

В чем заключаются преимущества и недостатки арендного жилья для городской среды?

Преимущество арендной схемы состоит в возможности быстро обеспечить необходимое количество мест проживания для специалистов в новых районах. Это гигантский плюс в контексте демографии, укомплектованности рабочих мест, повышения эффективности экономики. Так, одна из серьезных дилемм при строительстве современных технопарков в малых или новых городах — сложность с привлечением резидентов и кадров из-за нехватки качественного жилья.

Многие компании и специалисты готовы начать развиваться на новом месте, пользоваться льготами и преференциями, но не хотят ждать несколько лет, пока рядом с площадкой возведут жилье, или покупать его сразу по прибытии. К тому же ездить каждый день на работу пару десятков километров готов далеко не каждый. Выходом как раз и могло бы стать возведение нескольких качественных арендных корпусов, в которых бы ротировались новые специалисты, ожидающие собственные квартиры. Это также хорошее решение с точки зрения улучшения социального климата, сплачивания и знакомств людей из разных уголков страны на первых порах после переезда. Плюс мы получаем уменьшение плеча логистики, расходов на поездки, загруженности транспортной инфраструктуры.

Опять же теоретически проблемы в данном ключе могут возникнуть, если строить арендный кластер сам по себе и в отрыве от предприятия: тогда данное место будет нагружать транспортные каналы в часы пик так же, как и вполне обычный спальный район.

Кто может выступать в качестве главной целевой аудитории подобных проектов?

Пользователи арендного жилья — чаще всего молодые люди 25-35 лет, которые пробуют себя на новом месте. Если их карьера и личная жизнь складываются по ожидаемому сценарию, они начинают присматривать собственную недвижимость в городе, искать подходящую локацию.

Насколько сейчас развито проектирование и строительство новых жилых зданий, изначально заточенных под аренду?

Сейчас у нас нет кластеров долгосрочного арендного жилья — в отличие от XIX века с доходными домами. Сегодня это скорее точечные и экспериментальные объекты в контексте сложившейся среды. К тому же они отличаются от прежних форматов акцентом на сервисы. В целом долгосрочная аренда очень хорошо стимулирует сервисную экономику, малый бизнес и потребление, а различия с привычной структурой района минимальны.

Если проектировать и строить объект долгосрочной аренды в XXI веке с чистого листа, то можно элементарно взять лучшее от классического жилья и сервисных апартаментов. С одной стороны, это полноценная квартира, сдаваемая в наем, а с другой — внутри и рядом с объектом можно сформировать качественный пул разнообразных услуг в виде клининга, фабрик-кухонь, спортивных студий и т. д.

Как адаптировать данный девелоперский продукт и концепцию под реалии современной экономики и запросы жителей?

Вариации могут быть практически безграничны в зависимости от целевой аудитории и ее предпочтений. Но это означает, что вопросы выбора концепции и аудитории при строительстве доходного дома становятся ключевыми и требуют внимательного анализа локации. Так, набор сервисов и опций для городского участка — одно, а для объекта рядом с технопарком или особой экономической зоной — совсем другое: их пул должен быть куда разнообразнее и доступнее во всех контекстах.

С другой стороны, могут существовать и определенные различия в проектировании по сравнению с привычным жильем. Например, при создании ЖК, где недвижимость приобретается конечными пользователями, в условиях жесткой конкуренции нельзя позволить себе многие решения по оптимизации площадей, таких как кухни. В таком случае квартиру просто не купят и выберут другой объект на рынке.

В арендных объектах во главу угла можно поставить разумную функциональность, базовые параметры помещений для обеспечения комфортной жизни, пусть порой и без излишеств, например, панорамного остекления или больших кухонь-гостиных. В условиях проживания от года до нескольких лет это не является проблемой для молодежи. К тому же вынесение большего количества функций в места общего пользования и на придомовую территорию способствует лучшей социализации новоиспеченного горожанина. В последние годы вопрос борьбы с атомизацией людей становится все более актуальным, и урбанистика активно занимается им.

В каком ключе можно проектировать и представлять на рынке недвижимости современные доходные дома с точки зрения сетевых форматов?

Сетевые форматы вполне могут быть одним из жизнеспособных и востребованных видов арендного жилья внутри мегаполисов. Их можно возводить за счет банковских структур, которым интересно, чтобы продукт был максимально гибким. Это означает, что в теории он должен быть привлекательным как для долгосрочной аренды, так и — при ряде обстоятельств — выкупа. Например, человек несколько лет прожил в данной квартире и понял, что ему нравится локация, он привык к среде и захотел приобрести актив. Для банка такая схема означает постоянную привязку к его сервисам, различным программам, системам монетизации, наличие лояльного клиента на многие годы. Но для реализации подобного формата необходимо соблюдение тех же требований по комфорту, что и для обычных лотов, без всяких скидок. Чтобы понять оптимальные объем и структуру окружения, выработать нормативы, сверить их с градостроительным законодательством, нужно проводить отдельные исследования.

Насколько перспективен и актуален подобный формат девелоперского продукта в России?

С точки зрения урбанистики, наличие большого количества арендаторов в обычном жилом доме не играет какой-то существенной роли, а заметные изменения в структуре среды могут быть лишь при одновременном заселении целого ЖК, улицы или микрорайона исключительно несобственниками.

В целом, контекст современной жизни показывает, что назрела необходимость сделать арендный рынок более современным, управляемым, эффективным для экономики и социального климата. Разумеется, строить, вводить и продавать классическое качественное жилье для граждан крайне важно, но нельзя забывать и о потребностях предприятий, возросшей мобильности населения, новых приоритетах развития регионов и индустрий. А выход на позитивные результаты решения данных вопросов во многом зависит от успеха привлечения специалистов, комфорта их жизни «здесь и сейчас».

Спрос на такой девелоперский продукт есть, а значит, нужно аккуратно, но вдумчиво и целенаправленно работать в этом направлении, совершенствовать концепции, качество и экономику проектов. Для бизнеса арендный формат также может стать отличным способом выйти из многих тупиковых ситуаций, сложившихся на рынке, воспользоваться эффектом низкой базы, заявить о себе с новым востребованным форматом. А если данная типология еще и получит те или иные виды государственной поддержки, то перспективы ее развития сложно переоценить.