Московские офисы: редевелопмент — новое строительство, продажа — новая аренда

Материалы, необходимые для офисного строительства, продолжают дорожать, но уже не так сильно. Девелоперы продолжают интересоваться сегментом, но всего заявленного объема новых офисов рынок не увидит. Арендаторы продолжают активничать, но все чаще смотрят в сторону покупки площадей. Несмотря на все но, офисная жизнь продолжается

Один из крупнейших на российском рынке fit-out-подрядчиков — компания Pridex — представила данные* о росте цен на материалы и оборудование, используемые при строительстве офисов, за период с 1 января по 31 марта 2023 года. Общий вывод весьма позитивен для сегмента: ценовая динамика в первом квартале года вернулась к показателям двухлетней давности. Средний рост цен зафиксирован на уровне 4,5%, что в целом соответствует аналогичному периоду 2021 года (4,05%), в то время как по итогам первого квартала 2022 года ценовое изменение достигало 29%, гласит исследование Pridex.

Эксперты проанализировали три основных типа продукции: строительные (черновые) материалы, отделочные (чистовые) материалы и инженерное оборудование. Согласно их оценкам, в сегменте строительных материалов рост цен оказался минимальным: так, стоимость фальшполов и профилей для гипсокартонных листов увеличилась на 5%, материалов для проведения малярных работ — на 2%, а изоляционные материалы и гипсокартон и вовсе продемонстрировали нулевую ценовую динамику.

Показательна и ситуация с отделочными материалами, отмечают в компании: если за январь — март прошлого года стоимость отдельных позиций увеличилась более чем на 50%, то в этом году средний рост составил 12%. В наибольшей степени подорожали потолочные системы — на 24%, сантехника, напольные покрытия и осветительное оборудование выросли в цене на 12%.

Что же касается инженерного оборудования, рост цен за первый квартал 2023 года составил 13,2%, в то время как за аналогичный период прошлого года он достигал 43%. Сильнее всего подорожали трубная разводка и фитинги из стали (31%), воздуховоды (30%), а также кабельная продукция (23%). Как подчеркивает коммерческий директор компании Pridex Александр Алейников, столь высокая динамика стоимости этих позиций, а также потолочных систем связана в первую очередь с ростом цен на металл, что во многом является сезонным фактором.

Александр Алейников
коммерческий директор компании Pridex
«В прошлом году на рынке завершился ряд крупных сделок по продаже активов иностранных производителей материалов и оборудования российскому менеджменту. Сейчас эти теперь уже независимые компании постепенно расширяют ассортимент, восстанавливая ранее существовавшие линейки продукции: какие-то компоненты теперь ввозятся из Китая, многое поставляется с помощью параллельного импорта. Именно этот фактор сыграл ключевую роль в восстановлении ценовой динамики, которое мы наблюдаем сейчас. Конечно, стоимость конечной продукции по-прежнему сильно зависит от курса иностранной валюты, и говорить о стабилизации цен в долгосрочной перспективе пока преждевременно. Думаю, что более определенные выводы об устойчивости этой тенденции можно будет сделать по итогам первого полугодия».

Раз уж речь зашла о материалах, из которых строят офисы, не мешало бы поговорить о том, много ли их сегодня строят, — например, в Москве. По данным, которые приводит член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова, по итогам первого квартала 2023 года офисный рынок Москвы пополнился 27 тысячами квадратных метров новых площадей. В эксплуатацию были введены три здания: кластер «Ломоносов» в инновационном центре МГУ, офисное здание в квартале Lucky и «Астория II», при этом на момент завершения строительства только в последнем объекте были свободные площади.

Екатерина Белова
член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate
«В 2023 году, по нашим прогнозам, в эксплуатацию будет введено еще 279 тысяч квадратных метров офисных площадей, однако для спекулятивной аренды на рынке будут доступны только единичные бизнес-центры. Такая ситуация обусловлена тем, что девелоперы активно выводят на рынок проекты, реализуемые посредством продажи блоками: в текущем году доля таких объектов составит 65% от общего числа. Данная тенденция начала активно развиваться в 2019 году, а с учетом среднего срока девелоперского цикла в три года подобных проектов на рынке в настоящий момент становится все больше. Так, в 2023 году 82% площадей выйдут на рынок с уже нулевой долей вакансии. В трехлетней перспективе девелоперами заявлено завершение строительства около 3 млн квадратных метров новых офисных площадей, однако, по нашим прогнозам, объем строительства составит порядка 1,6 млн «квадратов». 90% новых проектов будут соответствовать классу А, 58% площадей будут расположены за ТТК. Тренд на строительство офисной недвижимости на продажу набирает все большую активность. Ежегодный прирост доли подобных объектов в объеме нового предложения наблюдается с 2020 года, в 2022 году их доля составила 23%, в 2023-м мы прогнозируем долю около 65%».

Согласно наблюдениям компании CORE.XP, 27 тысяч офисных квадратных метров нынешнего первого квартала вдвое превышают результат первого квартала 2022 года (тогда было построено около 13 тысяч квадратных метров новых офисов). Но с утверждением, что всего заявленного девелоперами нового объема московский рынок не увидит, директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Кирилл Бабиченко абсолютно согласен.

Кирилл Бабиченко
директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости компании CORE.XP
«На 2023 год было заявлено 723 тысячи квадратных метров новых офисов, но, учитывая тенденцию по переносу завершения строительства, по итогам года может быть введено порядка 500 тысяч «квадратов». На ближайшие три-четыре года в проектах у девелоперов запланировано введение около 3 млн квадратных метров новых площадей, однако в годовом сопоставлении наблюдается тенденция по сокращению объема ввода: существующая неопределенность вынуждает девелоперов переносить дату завершения ряда проектов. Кстати, перенос нового строительства является одним из сдерживающих факторов роста доли свободных площадей на рынке. Отметим, что новое предложение по большей части будет состоять из офисов класса А: требования к качеству помещений у арендаторов и покупателей на московском рынке заметно повысились».

В девелоперском сообществе тоже считают, что и в этом, и в следующем году ввод новых качественных бизнес-центров будет ограниченным. «Учитывая, что девелоперский цикл длится в среднем три года, проекты, которые должны были выйти в стройку в 2020 году, «столкнулись» с пандемией. И запуск многих офисных объектов, планировавшийся в то время, был перенесен. Сейчас на рынке вновь наблюдается оживление в офисном сегменте, однако все анонсируемые проекты будут завершены не раньше 2025-2027 годов. Так, в ближайшие два-четыре года предложение будут формировать только те проекты, которые уже находятся в реализации. По нашим оценкам, в 2023 году будет введено примерно 250 тысяч квадратных метров офисов класса А», — делится мнением руководитель департамента оценки и аналитики компании Stone Hedge Кристина Недря. И обращает внимание на ряд существенных для сегмента деталей.

Кристина Недря
руководитель департамента оценки и аналитики компании Stone Hedge
«После кризиса 2014 года бизнес-центров строилось немного. С 2016 года в среднем вводилось порядка 350-400 тысяч квадратных метров в год (класс А и В), и данный темп будет сохранен вплоть до 2027 года. Таким образом, потенциал рынка для нового строительства офисной недвижимости не исчерпан. Более того, обратить внимание на сегмент девелоперов стимулируют и государственные инициативы: офисные объекты, признаваемые местами приложения труда, позволяют получить льготы по виду разрешенного использования (ВРИ) для реализации жилых проектов.Таким образом, стратегия жилых девелоперов по выходу в офисный сегмент в первую очередь направлена на диверсификацию портфеля и логична в текущих реалиях. Однако такие проекты, как правило, предполагают дальнейшую сдачу офисов в аренду, а не продажу блоками. Также стоит отметить, что непрофильные офисные девелоперы работают не только в классе А, наиболее востребованном у компаний-арендаторов. Таким образом, говорить о прямой конкуренции с профессиональными офисными девелоперами здесь не приходится».

Продолжая тему, руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина предлагает признать, что необходимость возведения новых БЦ зависит от их класса. «Так, класс А предполагает строительство с нуля, и в этом сегменте без реализации новых объектов не обойтись. Хотя, скорее всего, они понадобятся в меньшем количестве, чем в предыдущие годы: сказывается кризис, уход с рынка некоторых крупных и платежеспособных игроков, а также большой объем вакансии уже сейчас. А вот что касается офисов классов В и В+, более актуальным для столицы представляется редевелопмент существующих зданий, чем строительство новых», — считает Елизавета Ильюхина и готова объяснить почему.

Елизавета Ильюхина
руководитель коммерческого департамента West Wind Group
«Основных причин я вижу две. Первая заключается в том, что застройка центра города уже довольно плотная и находить свободные участки под реализацию новых проектов затруднительно. Значительная часть новых БЦ появляется на московском рынке в результате редевелопмента территорий, когда бывшие промзоны или другие депрессивные участки превращаются в современные кварталы с многоквартирными домами, деловой инфраструктурой, дорожной сетью, социальными объектами. Благодаря этому происходит джентрификация таких районов. Но у этих крупных проектов есть проблема: пока редевелопмент в разгаре, каждый девелопер занимается своим проектом, застройка участков идет разрозненно. Между ними еще не налажена взаимосвязь, не создана качественная пешеходная и транспортная инфраструктура. Город тоже не успевает проводить благоустройство, несмотря на то, что у каждой территории, попавшей под редевелопмент, есть генеральный план развития. Таким образом, собственникам БЦ, расположенных в районах интенсивного строительства, приходится прикладывать большие усилия, чтобы убедить покупателей офисов в целесообразности инвестирования в эти объекты. Помимо буклетов, презентаций, рендеров, в ход идут VR-очки, показывающие, что в перспективе здесь будет город-сад и помещения в бизнес-центре могут подорожать. Но подорожают ли они на самом деле — вопрос, так как на это влияет множество факторов. И в какие сроки завершится благоустройство, тоже до конца неизвестно. А клиенты и сотрудники компаний уже сейчас будут ходить по недостроенным улицам. Одновременно с этим в столице большое количество морально устаревших БЦ, требующих как модернизации отдельных элементов инфраструктуры, так и полной реконструкции. Объем таких площадей с каждым годом растет и составляет уже не один миллион «квадратов». Они теряют арендаторов, которые переходят в помещения с более свежим ремонтом, более современной инженерной, цифровой, общественной инфраструктурой. При этом БЦ, нуждающиеся в обновлении, зачастую располагаются в хороших районах со сложившейся застройкой, где уже есть развитая сеть транспортных и пешеходных маршрутов, зеленые зоны, магазины, заведения общепита и отдыха. Таким образом, в морально устаревших бизнес-центрах классов В и В+ много свободных площадей, которые находятся в хороших локациях, в отличие от большинства новостроев. Заполнить их арендаторами и в значительной мере закрыть потребности рынка в офисах этой категории можно, если привести их в соответствие с требованиями времени».

Правда, если объектам нужна реконструкция, а не частичное обновление, это обойдется собственнику дороже, чем новое строительство. «Но если в результате реконструкции БЦ обретет индивидуальность, интересную концепцию и оригинальные архитектурные решения, такой проект может сравнительно быстро окупиться, несмотря на большие затраты. Судя по нашему опыту, покупатели и арендаторы охотно заходят в концептуальные бизнес-центры, даже когда цена «квадрата» в них выше, чем в стандартных БЦ. Предполагаю, что столичные девелоперы чувствуют необходимость сместить фокус с нового строительства на модернизацию имеющегося старого фонда. Мы замечаем интерес коллег по рынку к покупке зданий в центре Москвы для проведения точечного редевелопмента», — описывает ситуацию Елизавета Ильюхина.

Что подталкивает девелоперов к строительству новых офисов и что их от этого удерживает? Разговор на заданную тему будет неполным без понимания, а что же подталкивает и удерживает сегодняшних арендаторов и покупателей офисных площадей.

По данным компании Nikoliers, объем квартального чистого поглощения в классе А составил 13 тысяч квадратных метров, в классе В (как В+, так и В-) данный показатель — 146 тысяч квадратных метров. Таким образом, совокупный результат чистого поглощения — 133 тысячи офисных «квадратов». Совокупный объем спроса за первый квартал 2023 года составил 391 тысячу квадратных метров: 45% от общего объема пришлось на офисные помещения класса А и 55% — класса В. Фаворитами по метражу стали сделки в диапазоне от одной до пяти тысяч квадратных метров (47% от объема купленных и арендованных площадей), и в целом на рынке преобладали сделки аренды (на них пришлось 84% от общего объема спроса первого квартала).

Кристина Недря, ссылаясь на данные компании CORE.XP, говорит, что первый квартал 2023 года установил рекорд последних 15 лет по общему объему сделок на офисном рынке Москвы — 446 тысяч квадратных метров. «Высвободившиеся площади после частичного сокращения присутствия иностранных компаний стали доступны и активно заполняются российским бизнесом. Драйверами спроса выступают IT-компании, а также государственные структуры и компании из реального сектора экономики. При этом в большинстве случаев компании вынуждены выбирать из ограниченного объема предложения, большая часть которого была введена в эксплуатацию более десяти лет назад», — отмечает эксперт.

Правда, стоит подчеркнуть, что в каждой конкретной компании нынешний расклад сил в паре арендатор — покупатель свой. И, например, коммерческий директор компании О1 Properties Павел Барбашев отмечает серьезную активизацию именно покупательского спроса.

Павел Барбашев
коммерческий директор компании О1 Properties
«Показатели по привлечению новых арендаторов за первый квартал этого года значительно выросли и достигли 60% от общего объема предыдущего года. Вакансия в наших объектах стабилизируется с прогнозом к снижению к концу текущего года, сделки активно заключаются, но их характер изменился. В 2023 году средняя площадь аренды сократилась практически в 1,5 раза, а 90% спроса наблюдается со стороны российских компаний. Арендаторы по-прежнему активны, но процент покупки коммерческих площадей по сравнению с предыдущим годом вырос. Это объясняется избытком ликвидности и преобладанием локальных арендаторов, для которых приобретение офисов является более приоритетным вариантом».

Московский рынок профессиональных офисных зданий действительно долгое время фокусировался на арендной модели, которая держалась на иностранных арендаторах, высоких ставках аренды и долгосрочных договорах. Однако, по словам Екатерины Беловой, эта модель начала меняться с наступлением пандемии: появился тренд на сокращение арендуемой площади и сроков договоров. Кризис 2022 года, повлекший за собой уход многих иностранных арендаторов, практически поставил под сомнение привлекательность арендной модели для девелоперов.

«Рынок продажи офисных зданий формировался достаточно медленно. Раньше покупать можно было особняки, а также (очень точечно) некоторые здания, в основном целиком. Только примерно в 2019 году началось активное строительство бизнес-центров класса А, предлагаемых на продажу «в розницу» (этажами и блоками). За очень короткое время этот сегмент рынка получил активное развитие. Сегодня более десяти профессиональных застройщиков работают в данном сегменте, самые крупные — MR Group (322 510 квадратных метров), Stone Hedge (228 512 квадратных метров) и «Пионер» (121 735 квадратных метров)», — отмечает эксперт.

Потребитель активно поддерживает этот тренд. Качественные офисные здания раскупают, как правило, еще до окончания строительства. «Покупают офисы как инвесторы, так и конечные пользователи, «под себя». В 2023 году мы говорим, что продажа — это новая аренда», — делает вывод Екатерина Белова.

*Есть в распоряжении BFM.ru