Рынок недвижимости умнеет. Или умничает?..

В последние недели приходит немало новостей, в которых встречается определение «умный»: «умный дом», «умный город», даже «умный лес». И все чаще звучат предложения о создании то в одной, то в другой области четких smart-стратегий, универсальных smart-пособий и общепризнанных smart-стандартов

Разговор о недвижимых «умностях» последних недель стоит начать с новостей, так сказать, от смежников: к нынешнему декабрю в лесное хозяйство всей страны могут интегрировать пермскую государственную информационную систему «Умный лес»*. С ее помощью можно вести в цифре учет лесного фонда, осуществлять мониторинг хранения, транспортировки и переработки древесины, обеспечивая контроль за оборотом древесины от заготовки до производства готовой продукции, отслеживать лесоизменения, охранять леса от пожаров и так далее.

«Умный лес» позволил Пермскому краю в 1,5 раза снизить теневой оборот древесины и в 2,5 раза повысить эффективность взаимодействия лесопользователей и профильных органов власти. Опыт уже успешно тиражирован в Кировской области, тестирование информационного продукта проводят Татарстан, Белгородская, Ульяновская и Новосибирская области.

«Сейчас мы готовим пакет документов для платформы «Гостех», и если коллеги его одобрят, то передадим предложения о масштабировании IT-продукта на все регионы страны в Минцифры России. У нас все готово и проверено, так что в случае позитивного решения мы сможем тиражировать «Умный лес» в регионы страны уже до конца этого года», — уверен руководитель управления разработки и развития информационных систем Центра информационного развития Пермского края Сергей Даллада.

Прикамье также предлагает создать в Перми Центр компетенций цифровой трансформации лесного хозяйства России, чтобы с учетом всей наработанной практики помогать коллегам в других регионах. Профессионалы рынка недвижимости справедливо могут добавить: поскольку сегодня государство уделяет особое внимание развитию деревянного домостроения, инициатива пермяков выглядит вполне обоснованной и своевременной.

А в Красноярске состоялось вручение первой национальной премии за вклад в развитие цифровизации городского хозяйства «Умный город». Как отметил вице-премьер Марат Хуснуллин, за пять лет реализации проекта «Умный город» более 200 городов из 48 регионов внедрили решения, главная цель которых — создание комфортных условий для жизни.

Победители были определены в 29 отраслевых и специальных номинациях, а также в персональной номинации. Всего организационным комитетом было рассмотрено более 200 проектов, представленных 51 субъектом РФ. Самыми активными регионами, подавшими наибольшее число заявок, стали Белгородская, Тюменская, Калужская, Московская, Мурманская, Липецкая и Рязанская области, Красноярский и Ставропольские края, Республика Татарстан, Москва и Севастополь.

Нельзя не отметить, что в шести из 19 отраслевых номинаций победила Москва. Точнее, как гласит официальный список, — правительство Москвы, которое по сумме призовых мест в различных номинациях получило еще и гран-при премии. Также в числе победителей Республика Татарстан, Московская, Ленинградская, Белгородская, Курская, Тюменская, Новгородская, Саратовская и Калужская области. Благодаря спецноминациям в «золотой» список дополнительно вошли Санкт-Петербург и Нижний Новгород, Калининградская и Мурманская области и Краснодарский край. А звания «Человек года» был удостоен первый заместитель губернатора Белгородской области Евгений Мирошников.

И буквально за пару недель до оглашения итогов премии пришла новость о выходе учебного пособия* «Концептуальные основы стратегии инновационного развития города в рамках регионального сценария «Умный город», разработанного Тюменским индустриальным университетом. В учебнике, который в Минстрое называют первым в России пособием для вузов по «умным» городам, содержится обзор международных трендов, подробно описана нормативная и практическая часть реализации федерального проекта «Умный город» в проекции на специфику конкретного региона.

Предполагается, что тюменская новинка универсальна и годится для подготовки студентов — как профильных, так и обучающихся по смежным специальностям, может быть использована в системе дополнительного профессионального образования, для повышения квалификации и переподготовки персонала, в работе служащих органов государственной власти и местного самоуправления. А по словам управляющего партнера компании RRG Дениса Колокольникова, особо примечательно, что создатель пособия — это региональный университет.

Денис Колокольников
управляющий партнер компании RRG
«То, что Тюменский индустриальный университет выпустил подобное учебное пособие, уже говорит о многом. Ведь, скажем так, если брать Москву как прообраз «умного» города, то я считаю, что она опережает большинство мировых столиц (особенно Европу и США) именно в этом аспекте. Я имею в виду различные цифровые сервисы, управление общественным транспортом, парковкой и такси, МФЦ «Мои документы» и массу других вещей, которые стали привычны для наших горожан. Но это Москва, столица, а в региональных городах цифровизация, как правило, только начинается. То есть, по этой концепции многие смотрят и хотят развиваться, но не у всех есть ресурсы. Безусловно, иметь некую концептуальную систему, стратегию развития инновационного города важно. Во-первых, это современно, во-вторых, повышает комфорт и качество жизни горожан (в первую очередь, улучшает сервисы). Наконец, это экономит ресурсы города с точки зрения планирования, разработки, обеспечения транспортом, управления административным ресурсом и так далее. То есть, цифровизация направлена именно на инновационное развитие города, и в таких городах молодое поколение, особенно поколение Z, с удовольствием живет, учится, работает. Словом, направление взято правильное. Мне сложно судить о качестве учебного пособия, поскольку я его не видел, но даже сам факт его появления — это уже позитивное решение».

Правда, основатель компании Facility Management Communications (FMC), зампредседателя комитета по управлению недвижимостью московского отделения «Опоры России» Денис Троценко признает, что, когда видит подобные новости, у него возникает неподдельное ощущение дежавю.

Денис Троценко
основатель компании Facility Management Communications (FMC), зампредседателя комитета по управлению недвижимостью московского отделения «Опоры России»
«Лет примерно восемь назад в рамках деятельности ИЦ «Сколково» в Иннополисе очень активно развивали и продвигали вопрос реализации современной концепции «умного» города — в связке с Минфином, Минэкономразвития и тогда еще Минсвязи. Концепция, если очень коротко, заключалась в том, чтобы максимально эффективно соединить строительство транспортной инфраструктуры, коммуникации (коллекторы и прочие подземные каналы), наземное строительство разного назначения и управление всем этим хозяйством. Наработки были и есть колоссальные, и зачем снова придумывать велосипед, не очень понятно. Но как задача это безусловно нужно и требует глубокой детализации. В идеальной конструкции понятие «умный» дом, закладываемый в концепции развития «умного» города — один из элементов унификации при строительстве определенного типа недвижимости. И вот это очень важно! Почему? Во-первых, унификация устанавливаемого оборудования, во-вторых, рост развития локального производства, в-третьих, единые методы контроля работоспособности элементов управления и быстрая взаимозаменяемость. Наконец, разработанный утвержденный стандарт — наилучший способ проработки прозрачного образования тарифа на обслуживание. В диалоге с конечным собственником это совершенно понятный аргумент. Сегодня, на слух, информация о сложности инженерных систем как основа для индексации тарифа никак не воспринимается социумом. Поэтому данный инструмент (унификация) поможет всем участникам рынка: застройщики получат методологическую поддержку с регламентируемым набором продуктовой линейки, производители — массовый заказ, а на объеме можно управлять ценой товара, УК — инструмент в диалоге с жителем, а житель — оцифрованную систему контроля и периметра, и домового имущества».

По мнению Дениса Троценко, стандарты «умности» должны быть запараллелены с классом и типом недвижимости. «От «эконома» до «премиума», от класса В до класса А в коммерческой недвижимости, от склада до гостиницы — под каждый тип свой разработанный стандарт», — советует эксперт.

Стоит напомнить, что еще в конце 2021 года рабочая группа застройщиков и IT-специалистов, объединенная порталом «ЕРЗ», завершила разработку методологии присвоения многоквартирным новостройкам классов «умного» дома.

Принятый методологический подход определял минимальный функциональный набор для присвоения домам одного из пяти «умных» классов — от E до A. Тогда методология насчитывала 35 подлежащих оценке функций «умного» дома, разбитых на шесть групп: сбор и передача данных о потреблении ресурсов; видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония; управление доступом; безопасность, управление инженерными системами в квартире; управление инженерными системами дома, жилого комплекса; клиентский сервис. В отдельную, седьмую группу были выведены функции по мониторингу работоспособности систем «умного» дома.

Стандартом это назвать, конечно, нельзя, но унификацией, с которой рано или поздно могут согласиться и большинство профессиональных игроков рынка, и большинство покупателей — вполне. Пока же, по состоянию на апрель 2023 года, в реестре «умных» новостроек значатся лишь около 150 жилых комплексов, расположенных в разных городах страны, а вопрос о необходимости стандартов «умного» дома по-прежнему остается открытым. Если одни безоговорочно или с оговорками, но все-таки за их создание, то другие — идейно против. Любопытно, что в их числе Иван Власов — директор IT-компании «Философт», чья комплексная система «умного» дома «Мажордом» на днях победила в номинации «Лучшее IT-решение в недвижимости» премии Move Realty Awards.

Иван Власов
директор IT-компании «Философт»
«Четкие стандарты не нужны. Представьте, если в автомобильной отрасли появятся четкие стандарты. Например, на внутреннее оснащение: в классе C должно быть четыре звуковых динамика, а в классе D — шесть динамиков. И все, здоровая конкуренция и стремление сделать продукт лучше пропадет. Каждый производитель будет дотягивать только до нужного класса и на этом останавливаться, не добавляя что-то новое. Классы и технологии должны постоянно расти за счет конкурентной гонки. Вспомните, совсем недавно электростеклоподъемники были доступны только для высокого класса автомобилей, а сейчас есть и в коммерческом транспорте. С жильем должна произойти аналогичная история: то, что сейчас является минимальной составляющей «умного» класса E по методологии «ЕРЗ», в ближайшем будущем станет нормой для всех».

А вот рекомендации и методология, которые постоянно развиваются внутри экспертных групп, конечно, нужны, думает эксперт. «Также очень важен инструмент сравнения, чтобы агрегаторы объявлений начали учитывать данные «умные» функции жилых комплексов. Сам процесс защиты на присвоение «умного» класса того или иного дома должен быть открытым, чтобы любой желающий специалист имел возможность посмотреть решение и применить его на своем объекте», — считает Иван Власов.

*Есть в распоряжении BFM.ru