Инвестиции на раз-два-три: инвесторы, объекты, due diligence

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости не затихает, причем инвесторы все охотнее вкладываются в готовые объекты. А стало быть, все значительнее становится роль комплексного due diligence, позволяющего выявить как очевидные, так и «спящие» риски

Итоги 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России поражают: согласно данным консалтинговой компании NF Group*, общий объем вложений достиг рекордных 487,2 млрд рублей, что на 21% превышает показатель 2021 года. При этом, как и прогнозировалось, доля иностранного капитала оказалась наименьшей за всю историю наблюдений и составила 3,3% от общего объема вложений. Основными драйверами инвестиционного спроса стали локальные инвесторы, приобретавшие активы уходящих компаний.

Как отмечают авторы исследования, доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций составила 45% против 64% годом ранее. «Помимо московских застройщиков, которые продолжают генерировать обширный земельный фонд, значительный вклад в общий объем внесли региональные девелоперы, которые активно приобретали площадки в Москве и Санкт-Петербурге», — подчеркивают в NF Group. А вот доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости выросла, и значительно: если в 2021 году на них пришлось 36% инвестированных средств, а прочие были вложены в площадки под девелопмент, то по итогам 2022 года этот показатель увеличился до 55%.

Словом, инвестиционная активность не снижается, разве что меняется ее вектор. Но вне зависимости от сегмента, класса и масштаба объект инвестирования всегда требует тщательной проверки: комплексный due diligence позволит выявить как очевидные, так и «спящие» риски и нивелировать негативные сценарии — от финансовых потерь до утраты прав на объект, отметила в беседе с BFM.ru старший юрист Land Law Firm Марина Строкань.

По словам эксперта, залог качественной проверки — исчерпывающая и достоверная информация об объекте, в том числе о правах собственника и основаниях возникновения его прав как на объект, так и на земельный участок под ним, обо всех изменениях конструктива за период эксплуатации объектов, об уже существующих проблемах (судебные спораы, банкротство или очевидный риск банкротства продавца, притязания третьих лиц на объект и так далее). В рамках аудита проверять необходимо комплексно корпоративный, технический, финансовый блок (если актив приобретается через покупку компании). Для этого необходимо запросить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на объекты и земельный участок;
• документы, подтверждающие полномочия подписанта в рамках сделки, письма об актуальном составе исполнительного органа, об одобрении сделки;
• документы — основания приобретения прав: договоры купли-продажи, договор аренды земельного участка;
• исходно-разрешительную документацию на объекты (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, разрешение на реконструкцию/переоборудование);
• техническую документацию — кадастровые паспорта БТИ, технические паспорта БТИ с поэтажными планами в цвете (проверка «красных» линий), план земельного участка БТИ, технический паспорт домовладения;
• сведения бухгалтерского учета (балансовые ведомости), позволяющие идентифицировать объект (кадастровый номер, адрес, площадь);
• договоры аренды на помещения (при наличии текущих арендаторов);
• акты органов земельного надзора на предмет выявления нарушений действующего законодательства, предписаний об устранении нарушений и назначении штрафов;
• градостроительный план земельного участка;
• документы на снятые с кадастрового учета / снесенные объекты, в том числе акты осмотра кадастрового инженера о сносе объектов (при наличии таких объектов);
• письма, обращения, ответы на обращения и так далее от органов власти и местного самоуправления.

Как отмечает Марина Строкань, в рамках проверки титула необходимо заказать расширенные выписки из Единого государственного реестра недвижимости: выписку об основных характеристиках объекта недвижимости (основная выписка) и выписку о переходе прав. Сведения реестра отражают текущую актуальную ситуацию, помимо правового статуса объекта и записи о правах в выписке отражается информация об имеющихся обременениях (залог, арест) и основаниях таких обременений, об ограничениях использования земельных участков, если они располагаются в зонах с особыми условиями использования территории, об имеющихся перепланировках/реконструкциях объекта (поэтажный план в составе выписки). Соответственно, выписка о переходе прав покажет всю цепочку собственников и историю перехода прав на объект.

Перед совершением сделки необходимо убедиться, что права на объект не оспариваются, равно как и сделки, на основании которых объект был приобретен. «Проверять необходимо не только «свежие» споры: архив судебных дел покажет «серые» пятна в истории объекта, о которых собственник может умолчать. Ресурсы проверки — картотека арбитражных дел, а также сайты судов общей юрисдикции», — поясняет Марина Строкань.

Важно также установить, что собственник не находится в процедуре банкротства. Сделать это можно с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве и журнала «Вестник государственной регистрации».

Даже если у контролирующих органов не было претензий, в случае изменения конструктива объекта без разрешительной документации к уже текущему собственнику может быть предъявлен иск о признании постройки самовольной и демонтаже. Право собственности в такой ситуации не панацея: в случае удовлетворения иска объект или его самовольно пристроенную часть придется снести, предупреждает эксперт.

Фото: Andrea De Santis/Unsplash

Помимо судебных споров с госорганами, собственник столкнется со значительными финансовыми издержками — административная и договорная ответственность. «Так, в Москве самовольная реконструкция объекта или осуществление на земельном участке самовольного строительства влечет назначение штрафа в размере от 1,5% до 2% от кадастровой стоимости для юридического лица одновременно со штрафом для генерального директора в размере от 1% до 1,5%. (ч. 1.2 ст. 6.7 КоАП города Москвы). Договор аренды муниципального земельного участка в большинстве случаев также предусматривает штраф, исчисляемый в процентах от кадастровой стоимости или в арендных платежах за определенный срок. Текущий собственник проблемного объекта при этом будет платить даже не за свои ошибки, а за грехи предшественника», — делится опытом Марина Строкань.

Сведения о несогласованных реконструкциях или переоборудованиях содержатся в документах БТИ. Необходимо провести осмотр объекта с привлечением технического специалиста и сопоставить данные технического учета с текущим состоянием объекта.

Что касается отношений с арендаторами, то особое внимание этому аспекту стоит уделить при приобретении торговых объектов, считает эксперт. Договоры с арендаторами необходимо проверить на предмет условий расторжения, возможности одностороннего выхода арендатора и механизма расчета арендной платы.

Приобретая актив для конкретных целей, важно установить соответствие правового статуса как самого объекта, так и земельного участка планам инвестора. Иными словами, определить, что можно делать с земельным участком и под какие цели использовать. Еще важнее проверить неочевидные риски: возможное изъятие всего участка или его части для муниципальных или госнужд, планы по комплексному развитию территории и так далее.

«Помимо правоустанавливающих документов и сведений ЕГРН, проанализируйте правила землепользования и застройки. Градостроительный регламент в составе ПЗЗ устанавливает виды разрешенного использования для конкретного участка, предельные параметры разрешенного строительства. Анализ документов планировки территории (проект планировки территории, проект межевания территории) позволит оценить риски вероятного изъятия, например, для строительства или расширения уже существующих дорог, размещения объектов муниципального/федерального значения и так далее», — советует Марина Строкань.

Как подсказывает практика, идеально, если собственник предоставит актуальный градостроительный план земельного участка, где собрана вся информация. Получить информацию о градостроительном потенциале и ограничениях использования также можно через запрос сведений из информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

В связи со все более активным применением механизма комплексного развития территории (по крайней мере, в Москве), высок риск включения интересующего земельного участка в «красную» зону. «Фактически это означает два возможных сценария: редевелопмент территории силами правообладателей или изъятие земельных участков и реализация на торгах, то есть утрата прав и на земельный участок, и на объекты недвижимости (в случае недостижения согласия между всеми правообладателями земельных участков в границах зоны КРТ). Перспектива развития территории интересна и, самое главное, посильна далеко не каждому инвестору. Соответственно, такой риск необходимо выявить уже в рамках первичной проверки», — рассказывает Марина Строкань.

Наконец, не стоит забывать, что сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимое имущество, с иностранными лицами из государств, совершающих недружественные действия, подлежат согласованию в особом порядке. Несоблюдение новых правил согласования и заключения таких сделок влечет признание сделки недействительной, а также приостановление, а впоследствии — отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

* Есть в распоряжении Business FM