«Двенадцатый ключ» и двери, которые он открывает

Приведет ли скачкообразный рост ключевой ставки к столь же резкому росту стоимости ипотеки? Серьезно ли снизится покупательский интерес к первичному и вторичному рынку? Насколько увеличится объем нераспроданных новостроек в крупнейших городах страны? Игроки рынка постепенно формируют коллективное мнение

Переваривание известия о повышении «ключа» сразу до 12% далось сфере real estate с трудом. Ипотека продолжает играть важнейшую роль как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, и если пусть не все, то хотя бы часть покупателей новостроек могут задействовать льготные программы (ставка по ним остается неизменной вне зависимости от политики ЦБ и может подниматься банками до установленного государством максимума, но не выше), то на вторичном рынке и этой покупательской части нет (сельская ипотека, отчасти Дальний Восток, семьи, воспитывающие детей-инвалидов, — вот практически весь льготный список вторички).

Сразу после объявления решения ЦБ со всех сторон посыпались комментарии, причем их диаметральная противоположность только подчеркивала нервозность ситуации. Одни говорили, что «все погибло, все пропало» и рынку пора готовиться к самому худшему, другие, напротив, утверждали, что рынок даже не заметит произошедшего, и традиционно высокая осенняя активность покупателей нивелирует сокращение их числа. Подуспокоившись, коллективно все пришли плюс-минус к следующим выводам.

В ближайшее время банковские ипотечные ставки будут составлять при благоприятном раскладе 13-14%, скорее всего, — в районе 15%, но не исключен их рост даже до 17-18%. Дальше все зависит от решений ЦБ: будет повышаться ключевая ставка — будут дорожать кредиты. Кстати, повышение ипотечной ставки означает, что банковские структуры с еще большим вниманием начнут проверять потенциальных заемщиков, изучать их кредитные истории и финансовые возможности, оценивать уровень их текущей закредитованности и так далее. Так что возможен заметный рост числа ипотечных отказов.

Так называемая траншевая ипотека, различные варианты рассрочек, совместные программы с банками, система трейд-ин и прочие инструменты вкупе с неизменностью ставок по льготным ипотечным программам и опасениями покупателей, что стандартные банковские ставки и дальше будут расти, позволят рынку новостроек плюс-минус удержать спрос. Кроме того, на первичку с ее финансовой вариативностью наверняка переориентируется часть покупателей вторичного рынка.

Вторичку пока вообще называют потенциально наиболее пострадавшей от столь резкого повышения ключевой ставки. Часть покупателей действительно уйдут в сегмент новостроек (где, кстати, тоже есть готовые предложения из серии «заезжай и живи»), часть вообще отложат планы по покупке жилья на потом. Но, поскольку схема «продал что-то на вторичном рынке — купил на первичном» продолжает оставаться рабочей, сегмент новостроек тоже лишится части возможных покупателей.

Естественно, еще одним важным показателем будет поведение рубля. Если он продолжит падение, интерес к недвижимости как к наиболее понятному сберегательному активу сохранится, хотя уже и не на былом уровне.

Все вместе эти переплетающиеся факторы приводят игроков рынка к выводу, что до конца года покупательский спрос все же сократится: процентов на 10, как считают оптимисты, или на 20-25%, чего совсем не исключают пессимисты. И если сбудется второй прогноз, нераспроданных новостроек в стране станет еще больше.

Между тем, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, которые приводит РБК, уже сейчас в крупнейших российских городах объем нераспроданного жилья составляет от 53% до 77% от общего проектного объема. А по данным «Дом.РФ» за первое полугодие 2023 года, жилье, пока не нашедшее своих хозяев, оценивается в 70,9 млн квадратных метров (70% от всего строящегося жилья), и в годовом выражении этот показатель уже вырос на 11,1 млн квадратов, или на 18,5%.