Туристическая инфраструктура: инвестмеморандум, в котором важны профессионализм и непредвзятость

Инвестиционный меморандум — сокращенная форма бизнес-плана, структурированно и подробно описывающая доходную и расходную часть будущего проекта. Главное, чтобы документ был составлен независимыми профессионалами, не склонными выдавать желаемое за действительное

В своем выступлении на сессии «Открывая Дальний Восток: тропами тигра и леопарда» в рамках Восточного экономического форума зампредседателя правления Россельхозбанка Константин Стырин рассказал* о мерах поддержки туристической отрасли в целом и в частности о способах привлечения максимального внимания инвесторов к сегменту сельского туризма. По оценке Россельхозбанка, к 2025 году туристический поток на сельские территории России увеличится на 60%, до 5 млн человек в год, и многие из них будут путешествовать по Дальнему Востоку. Уже сейчас на платформе «Свое. За городом» можно найти практически какой угодно тур, хоть на мараловую или страусиную дальневосточную ферму, а в ближайших планах — увеличение ассортимента туров по Дальнему Востоку в 2,5 раза.

Однако, как говорится, можно лучше. «Регионам Дальнего Востока нужен инвестиционный меморандум — конкретно по проектам и кластерам, которые необходимо создать. Это приведет в ДФО потоки инвестиций. С учетом всех предпосылок Дальний Восток обладает колоссальным потенциалом по туризму. Он оценивается на уровне один-два гостя в год на каждую семью. Это показатель внутреннего туризма Японии, которого мы можем достичь за несколько лет», — заявил Константин Стырин.

На просьбу BFM.ru чуть подробнее рассказать о том, каким именно в РСХБ видят этот документ, руководитель Центра отраслевой экспертизы Россельхозбанка Андрей Дальнов ответил так:

Андрей Дальнов
руководитель Центра отраслевой экспертизы Россельхозбанка
«Инвестмеморандум — это фактически готовый бизнес-кейс. Он должен включать конкретный объект, обоснование (клиентопоток и прочее), участок, информацию о доступности и цене электричества, газа (
если необходимо), экологические обязательства, полный набор мер федеральной и региональной поддержки, оценку объема инвестиций и окупаемости и так далее. В качестве автора такого документа мы в данном случае видим регион. И считаем, что именно такой формат может привлечь инвесторов для предметного разговора, а банки — для финансирования. Появление инвестиционного меморандума будет значить, что власти ждут инвесторов и готовы оказать им необходимую поддержку».

Действительно, как гласят экономические словари, инвестиционный меморандум (offering memorandum) — это документ, содержащий структурированную (важное уточнение!) информацию, которая предоставляется потенциальным инвесторам и кредиторам. Причем меморандум должен не только продемонстрировать инвестиционную привлекательность проекта, но и дать возможность проанализировать самые вероятные инвестиционные риски, подчеркивает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании CORE.XP Дмитрий Паринос.

Дмитрий Паринос
заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании CORE.XP
«Главная задача такого документа — предоставить и обосновать всю финансовую информацию, необходимую инвестору для принятия решения. Как правило, это инвестиционные затраты, их структура (сколько вложено в проект, сколько денежных средств не хватает, на каких условиях предполагается их привлечь и так далее). Отдельно — финансовый план, включающий отчет о финансовых показателях, прибыль, окупаемость проекта и так далее. За подготовкой таких документов, как правило, обращаются в консалтинговые компании, и в последнее время мы фиксируем высокий интерес по запросам со стороны инвесторов на реализацию гостиничных проектов, для которых действует программа льготного финансирования. Согласно постановлению правительства № 141, процент кредита под такие проекты составляет 3-5%. Если данная программа будет расширена на другие проекты по развитию туризма, стоит ожидать увеличения интереса со стороны потенциальных инвесторов».

«Инвестиционный меморандум — это сокращенная форма бизнес-плана, документа, где подробно описываются все предпосылки, которые были положены в основу расчета доходной и расходной части проекта. Составляют такие документы профильные специалисты — независимые консультанты. Профессионализм и непредвзятость — это важные слагаемые, поскольку инвестор должен не получить информацию о желаемом положении дел в отрасли и перспективах конкретного проекта, а видеть реальную картину со всеми рисками и возможностями», — поддерживает мнение коллеги партнер и руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Commonwealth Partnership (CMWP) Марина Смирнова.

То есть не важно, кто является заказчиком разработки инвестмеморандума, — федеральные власти, регион, инвестиционная группа, конкретная компания, банк или кто-то еще, важно, что исполнителем этого заказа должна быть структура высокопрофессиональная и независимая. Иначе может случиться конфуз — как с рекламной брошюрой, изданной «Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики» к ВЭФ-2023, которую игроки рынка буквально подняли на смех.

Как рассказывает портал TourDom.ru, в качестве примера в буклете приводится расчет инвестиций в базу отдыха. Предполагается, что, вкладывая в течение пяти лет 96 млн рублей, можно возвести туристический объект, на котором будут трудиться 45 человек и который принесет за десять лет выручку 1,7 млрд рублей (то есть ежегодно в среднем 170 млн рублей). Заявленная окупаемость вложений для резидентов с учетом упрощенной системы налогообложения и страховых взносов — 1,6 года, а для нерезидентов — два года.

«Годовая выручка чуть ли не вдвое выше вложений за пять лет. Это же просто сказка, мечта инвестора!» — иронизируют участники обсуждения. Вызывает сомнения у практиков и реалистичность суммы, за которую якобы можно построить туробъект. «Емкость номерного фонда не указана, но одна лишь предполагаемая численность персонала — 45 человек — уже говорит о том, что турбаза крупная. Мы недавно возвели модульную гостиницу в Хибинах, 12 номеров, пять сотрудников. Инвестиции составили 40 млн рублей, и это притом, что земля у нас в собственности. Очевидно, что на объект, описанный в брошюре, потребуется в разы больше средств», — рассказал порталу TourDom.ru один из специалистов, пожелавший остаться неназванным.

«Наблюдатели обращают внимание и на небрежность в цифрах. «Средняя зарплата — 38 тысяч рублей в месяц. И тут же рядом 241,6 млн рублей за десять лет. Любой школьник легко посчитает, что при численности персонала 45 человек это в среднем 44,7 тысячи рублей в месяц на каждого. Не отпускает ощущение, что брошюра составлялась на коленке», — отмечает портал и сетует, что рекламная кампания по продвижению мер господдержки инвесторов в туристическую сферу Дальнего Востока и Арктики, реально способных дать ощутимую пользу бизнесу, в данном случае организована столь непрофессионально.

Впрочем, одна неумелая брошюра — вовсе не показатель. Все-таки в большинстве случаев созданием концепций туристического развития (Дальнего Востока и Арктики в том числе) занимаются специалисты самого высокого уровня.

Марина Смирнова
партнер и руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Commonwealth Partnership (CMWP)
«В прошлом году наша компания выступала в консорциуме специалистов (CMWP, MLA+, МАЦ, THR и другие) по разработке федеральной туристской межрегиональной схемы территориально-пространственного планирования макрорегиона Дальний Восток (три субъекта: Камчатский край, Приморский край и Сахалинская область). В контексте этой работы были проработаны 12 проектов всесезонных курортов — по четыре на каждый регион. На каждый такой проект был разработан подробный инвестиционный меморандум. По нашим сведениям, несколько проектов нашли интересантов, и сейчас идут переговоры с банками о выделении кредитных линий. Конечно, в ходе работы по проектам будут уточняться и расчеты, и детали, это стандартная практика. Задача инвестмеморандума — привлечь внимание инвестора, дать базовую и неискаженную картину рынка и перспектив проекта, помочь разработать стратегию инвестирования. А тактику дорабатывают уже потом, уточняя характеристики проекта и этапность его реализации».

Как напоминает Марина Смирнова, Дальний Восток — это только один из примеров. Сегодня разработкой туристических инвестиционных меморандумов заняты практически все регионы страны, которые уверены, что им есть что предложить потенциальным инвесторам. При этом речь может идти и о продаже какого-то актива, если этот актив приносит доход, в частности это относится к гостиничным активам. Однако, как считает эксперт, инвестмеморандум на весь регион разработать сложно даже в контексте одной отрасли. В противном случае это называется «программа развития».

«Инвестиционный меморандум разрабатывают все же на проект, хотя он может быть масштабным, на тысячу гектаров. Это может быть туристская территория, всесезонный курорт, туристско-рекреационный кластер, даже несколько курортов-кластеров. Но проекты должны быть конкретными, поскольку меморандум отвечает на вопросы, что строим, когда, в каком количестве (сколько номеров и квадратных метров будет построено, объектный состав), за сколько, где берем деньги, на каких условиях, как планируем зарабатывать, сколько будет стоить персонал, где его возьмем, где он будет жить (это важно, поскольку часто в туристский оборот вовлекаются территории, удаленные от населенных пунктов)? Ну и попутно такие важные вопросы, как дороги (как доехать, откуда — где будут «точки входа»), есть ли коммуникации, если нет, откуда их можно будет «заводить», сколько это будет стоить и так далее», — поясняет Марина Смирнова.

Все эти вопросы для большой территории в рамках инвестиционного меморандума не решить, считает эксперт. В этом случае для территорий разрабатываются «мастер-планы» — туристские межрегиональные схемы территориально-пространственного планирования, где дается подробный анализ отрасли туризма, транспорта, социально-демографической ситуации, ситуации в коммунальной сфере и так далее. Затем на основании опросов, формирующих портрет туриста, а также прогнозов и многого другого составляется план развития территории, описываются существующие и перспективные проекты развития, формируются территории приоритетного развития с проработкой технико-экономических обоснований и предварительных вариантов планировки территории.

«Такие планы были проработаны в прошлом году для макротерритории Дальний Восток, Большое Золотое кольцо, Крым и Севастополь. В этом году в фокусе территория Москва — Санкт-Петербург, Большой Кавказ и Байкал. И выделены еще шесть макротерриторий для работы на будущее», — рисует перспективы Марина Смирнова.

* Есть в распоряжении Business FM