Сегмент ИЖС, часть I: собственный дом — какой и на какие деньги

Сегмент индивидуального жилищного строительства набирает обороты. Россияне отдают предпочтение разным метражам и технологиям, собираются вести строительство самостоятельно или с привлечением профессионалов, но в любом случае в большинстве своем хотят жить в частных домах, в которые с удовольствием переехали бы из многоэтажек

В принципе, все последнее время разговоры о положении дел в сфере индивидуального жилищного строительства сводятся к одной ключевой фразе: пока сегмент растет темпами, опережающими самые смелые прогнозы, и надо всяческими способами помогать ему и дальше расти, чтобы ИЖС по-прежнему составляло минимум половину ежегодного ввода жилья в стране. Остальное — лишь детали и цифры, хотя и весьма интересные. Особенно если речь идет о том, что именно, как именно и на какие именно деньги собираются строить будущие российские домовладельцы.

По оценкам «Дом.РФ», в 2022 году банки предоставили населению 32,9 тысячи ИЖС-кредитов, что втрое превышает показатель 2021 года. В итоге доля ИЖС доросла до 2,5% от общего объема банковских выдач. Но это средняя температура по больнице, есть куда более впечатляющие результаты: в частности, сам банк «Дом.РФ» в прошлом году в пять раз перекрыл ИЖС-выдачи 2021 года и достиг отметки 29 млрд рублей.

Что касается 2023 года, на Финансовом конгрессе Банка России в Санкт-Петербурге первый зампредседателя правления Сбербанка Кирилл Царев сообщил*, что в июне «Сбер» обновил рекорд по ипотеке на ИЖС: по данным «Домклика», банк выдал 8,7 тысячи кредитов на 39 млрд рублей — это максимум за все время действия программы. Доля сделок на ИЖС в общем объеме выдач банка увеличилась в июне до 10,6%, и ожидается, что смещение спроса в сторону кредитования на индивидуальное жилищное строительство будет продолжаться. В «Сбере» прогнозируют, что по итогам 2023 года общий объем выдач банка на ИЖС достигнет 300 млрд рублей: это в три раза больше, чем в 2022 году.

Банк «Дом.РФ» показатели 2023 года тоже пока радуют. «С начала года нашей ипотекой на индивидуальное жилищное строительство воспользовались более 4,5 тысячи семей, объем кредитования составил 21 млрд рублей. Это превышает показатели первого полугодия 2022 года в количественном выражении в три раза, в денежном — в два с половиной раза. В среднем ежемесячно кредитование в сегменте растет на 20%», — отмечают эксперты.

По данным, которые руководитель направления «Ипотечные продажи» банка «Дом.РФ» Светлана Дусмухамедова озвучила на конференции «Загородный девелопмент как искусство»*, в России 42 млн семей (68%) хотят жить именно в частном доме и лишь 19,8 млн (32%) — в многоквартирном. И потенциал роста ипотеки на ИЖС при текущих строительных объемах (а это, согласно междисциплинарной статистике, примерно 250-300 тысяч домов в год) — 100-150 тысяч кредитов ежегодно, поскольку 54% горожан, желающих переехать в частный дом, согласны рассматривать ипотеку для его приобретения или строительства.

Тут, кстати, стоит напомнить, что буквально на днях Россельхозбанк начал прием заявок* на выдачу сельской ипотеки по улучшенным условиям. В частности, предельный размер кредита увеличен с 3 млн до 6 млн рублей на одного заемщика, и благодаря действующей для супругов возможности объединять кредит семья теперь может взять на жилье до 12 млн рублей. Льготная ставка 3% при этом сохранена (в приграничных территориях она составляет 0,1%). Со старта сельской ипотеки весной 2020 года Россельхозбанк выдал по этой программе свыше 180 млрд рублей, которые помогли решить жилищный вопрос более чем 85 тысячам семей. Активнее всего сельскую ипотеку берут в Башкортостане, Удмуртии, Татарстане, Ленинградской и Тюменской областях, отмечают в РСХБ.

На Петербургском международном экономическом форуме Кирилл Царев заявил*, что «Сбер» сделал ипотеку на ИЖС доступной без поручителей и залога иной недвижимости на период строительства. Обеспечением по такому кредиту будет участок под строительство и жилой дом после его постройки и регистрации. «Новая возможность доступна клиентам в рамках госпрограмм со льготной ставкой при строительстве на имеющихся в собственности или долгосрочной аренде земельных участках, а также при одновременной покупке участка с последующим строительством на нем жилого дома. Получить кредит можно при строительстве дома подрядчиком из списка рекомендованных банком (в рамках программ «Господдержка», «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека») либо своими силами (в рамках программы «Господдержка»). Срок строительства должен быть не более двух лет (один год — для строительства своими силами). Кредит выдается частями на каждый этап строительства дома. Это значит, что клиенты будут экономить, платя проценты только за фактически использованные кредитные средства», — объясняют в «Сбере».

Другой опрос, итоги которого привела Светлана Дусмухамедова*, гласит, что 57% ИЖС-ориентированных россиян готовы обратиться к застройщикам для строительства дома «под ключ» и 43% хотят заниматься стройкой самостоятельно, при этом 26% — с привлечением к части работ строительных организаций, а 17% — совсем самостоятельно, не привлекая на коммерческой основе вообще никого.

По статистике 2023 года, при оформлении кредита в сегменте ИЖС в 50% случаев речь идет о доме площадью от 100 до 150 квадратных метров (по оценкам «Дом.РФ», такой метраж наиболее популярен в Краснодарском крае, Татарстане, Самарской и Новосибирской областях). Примерно 30% кредитов приходятся на дома площадью до 100 квадратов (особым спросом они пользуются в Свердловской, Тюменской, Воронежской и Ростовской областях). А вот в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Тверской области в особой чести дома площадью более 150 квадратных метров, и доля таких кредитов составляет 23%.

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Эти выводы любопытно сравнить с данными, которые на той же конференции «Загородный девелопмент как искусство» озвучил ведущий менеджер выставки домов «Малоэтажная страна» Андрей Антипин*. Важно сразу подчеркнуть, что посетители выставки — это в подавляющем большинстве люди, которые намерены не приобрести дом в коттеджном поселке у системного застройщика, а построить самостоятельно, желательно с привлечением профессионалов.

Их анкетирование показало, на какой именно дом сейчас рассчитывает большинство респондентов: более 37% — площадью до 100 квадратных метров, почти 52% — ростом в два этажа, более 77% — под ключ, чтобы осталось только внести мебель, около 60% делают основную ставку на ту или иную технологию деревянного домостроения. И еще, по словам Андрея Антипина, минимум четверть представленных на выставке «Малоэтажная страна» компаний — это компании, основной портфель которых (более 80%) составляют строительные заказы с привлечением ипотечных кредитов.

Наконец несколько слов про цены. В конце мая аналитики портала «Свое село» Россельхозбанка раскрыли данные исследования*, в ходе которого оценили среднюю стоимость проекта дома в 2023 году, его площади и технологии строительства в разрезе федеральных округов. За основу были взяты данные самого портала, на котором представлены более двух тысяч проектов загородных домов и более миллиона объектов загородной недвижимости.

По подсчетам аналитиков, самая высокая средняя стоимость проекта дома из газобетона или каркасной постройки в Дальневосточном федеральном округе (4,4 млн рублей), далее следуют Центральный, Северо-Западный и Южный федеральные округа, где средняя стоимость проекта достигает 2,9 млн рублей. Завершают список Сибирский (2,7 млн рублей), Приволжский (2,6 млн рублей) и Уральский (2,5 млн рублей) федеральные округа. При этом наибольшая стоимость квадратного метра жилья в Дальневосточном федеральном округе (33,6 тысячи рублей), а наименьшая — в Сибирском федеральном округе (20,1 тысячи рублей).

«Если говорить о предпочтениях россиян в части метража, в Сибирском федеральном округе больше всего интересуются домами средней площади 134,5 квадратных метра, в Дальневосточном — 130,8, а в Приволжском — 120,5. Далее идет Уральский федеральный округ, где популярностью пользуются строения площадью 116,4 квадратных метра. В Северо-Западном средняя площадь достигает 105,7, в Центральном — 104,5 квадрата. Самые небольшие дома строят в Южном федеральном округе: их площадь составляет 100 квадратных метров», — подсчитали эксперты РСХБ.

BFM.ru решил спросить игроков загородного рынка, от чего главным образом зависит сегодня цена покупки и строительства дома, стремятся ли их клиенты-заказчики сэкономить, и если да, то за счет чего именно — площади, стройматериалов или чего-то еще. О выводах, которые позволяют сделать полученные порталом ответы, — в следующий раз.

* Есть в распоряжении Business FM