Предложение в трех частях. Часть III: ипотечная сводка

Сегмент жилой ипотеки откровенно лихорадит, и новости льются потоком, не оставляя времени на детальное обсуждение. На рынке ипотеки на коммерческую недвижимость все спокойнее, хотя новостей хватает и здесь: в частности, теперь игроками сегмента могут становиться не только юрлица и ИП, но и обычные граждане

Рынок недвижимости продолжает обсуждать недавние инициативы, в том числе, в сфере ипотеки. Впрочем, времени проанализировать предложения, имеющие отношение к жилой ипотеке, просто не остается: только все устроились для детального изучения одной новости, как уже образовался целый ворох других.

Приходится констатировать в телеграфном стиле:

• «Владимир Путин указал на дисбалансы и «затоваривание» на рынке жилья и поручил поддержать спрос в этой сфере»;
• «Депутат Госдумы, первый зампредседателя комитета по вопросам семьи Татьяна Буцкая предложила новую концепцию семейной ипотеки: большая квартира — маленький процент»;
• «Банк России дестимулирует выдачу ипотечных кредитов, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня: с 30 мая 2023 года по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы»;
• «По оценкам ЦИАН, за три года льготной ипотеки доля доступного по программе жилья снизилась с 77% на старте до 70% в апреле 2023 года, средняя доступная площадь сократилась с 46,2 до 42,6 квадратного метра, а стоимость «квадрата» выросла на 82%»*;
• «Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены», — в очередной раз заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко и так далее.

Пока жилой ипотечный сегмент откровенно лихорадит, в коммерческом (если кто не знал, есть и такой) все чуть спокойнее, но не менее интересно. Здесь, например, есть возможность без спешки поговорить о правительственном постановлении № 526 от 3 апреля, которое расширило параметры программы промышленной ипотеки. «Теперь получить льготный кредит можно будет не только на покупку недвижимости для промышленного производства, но и на строительство, модернизацию и реконструкцию таких объектов. При этом для строящихся, модернизируемых и реконструируемых объектов установлен норматив стоимости квадратного метра — не более 90 тысяч рублей, для приобретаемой недвижимости — не более 75 тысяч рублей в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и не более 50 тысяч рублей в других регионах», — говорится на официальном сайте правительства.

Как и прежде, кредиты в рамках программы, запущенной в 2022 году по поручению президента страны Владимира Путина и по его же поручению теперь расширенной, выдаются на срок до семи лет по льготной ставке 5% годовых. Для инновационных технологических компаний ставка еще ниже — 3% годовых. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство. Максимальная сумма кредита составляет 500 млн рублей. Общий объем федерального финансирования программы в 2023 году превысит 1,3 млрд рублей, что позволит обеспечить льготный кредитный портфель в объеме не менее 45 млрд рублей.

Но, пожалуй, куда большие волнения вызвала новость, которой поделился с рынком Сбербанк*: c 6 апреля физлица могут оформлять в «Сбере» ипотеку на покупку коммерческой недвижимости на вторичном рынке (раньше такая возможность была только у юрлиц и ИП). Ставка по данной ипотеке на «Домклик» составит от 12,7% годовых, первоначальный взнос — от 30%, срок кредита — от одного года до 25 лет, сумма — от 500 тысяч рублей до 100 млн рублей, обеспечение по ипотеке — купленная коммерческая недвижимость (другие залоги и поручительства программой не предусмотрены). Ипотеку на коммерческую недвижимость могут взять заемщики, подтверждающие доход и занятость, в том числе самозанятые (за исключением индивидуальных предпринимателей, бенефициаров и собственников бизнеса с долей владения более 25%, руководителей и генеральных директоров предприятий).

По мнению исполняющего обязанности директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, коммерческая ипотека должна быть востребованной. «Все больше помещений на первых этажах многоквартирных домов переводится из статуса жилых в нежилые. Во многих новостройках первые этажи полностью или частично запланированы под коммерческую недвижимость, где можно открыть салоны красоты, кафе, магазины, спортзалы, учебные центры. Например, самозанятый репетитор, мастер маникюра или фитнес-тренер сможет найти удобное помещение и выгодно приобрести его в ипотеку, что поможет ему успешно развивать свое дело. Клиент также может инвестировать в такое помещение средства, а впоследствии сдать его в аренду или перепродать по более выгодной цене», — отмечает эксперт.

Вдогонку к первой буквально через несколько дней пришла вторая новость: до конца апреля «Сбер» расширит новую ипотечную программу,* и клиенты банка смогут приобретать коммерческую недвижимость не только на вторичном, но и на первичном рынке. Ипотека будет предоставляться на объекты, которые строятся по договорам долевого участия и аккредитованы Сбербанком. Это означает, что застройщик должен соответствовать требованиям законодательства в сфере жилищного строительства и критериям банка.

Ставка по такой ипотеке на «Домклик» составит от 12,4% годовых. Коммерческая недвижимость для приобретения должна находиться на первом этаже многоквартирного дома в одном из 200 обозначенных банком городов России.

Поначалу все было спокойно — игроки рынка более чем благосклонно говорили о сберовском начинании, и управляющий партнер NF Group Алексей Новиков назвал его хорошей новостью для малого и микробизнеса.

Алексей Новиков
управляющий партнер NF Group
«Зачастую у таких компаний не так много возможностей для фондирования и покрытия арендной платы. Такие меры положительно скажутся на поддержке малого и микробизнеса, а также частных инвесторов в коммерческую недвижимость. При этом самое главное — как будет настроен процесс. Важна «бесшовность» и удобство. С точки зрения складской недвижимости инициатива позволит увеличить объем спроса на формат Light Industrial. В сегменте офисной недвижимости, где зачастую физлица приобретают офисные помещения и блоки, в основном, в кредит, такое имя, как «Сбер», придаст уверенности потенциальным покупателям относительно перспектив успешного окончания строительства проекта, потому что аккредитация «Сбером» — это существенный плюс».

Партнер, руководитель департамента торговой недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова, комментируя тему, отметила сразу несколько причин, по которым ипотека на коммерческую недвижимость может быть востребована, прежде всего, частными инвесторами.

Ольга Антонова
партнер, руководитель департамента торговой недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP)
«По данным ЦБ РФ на начало 2023 года, у россиян в виде накоплений сохраняется около 22,1 трлн рублей в наличной валюте, еще примерно 44,8 трлн рублей — это акции и прочие формы участия в капитале. Накопления граждан в валюте растут с лета 2022 года. Одновременно существенно снижается интерес к банковским вкладам, пенсионные программы накоплений не становятся популярнее с течением времени, что обосновано фактором неопределенности и ростом тревожности населения. Люди переходят к сберегательному типу потребления. Тем не менее, спрос на новое жилье, пусть и с периодическим падением интереса в 2022 году, все-таки восстанавливается с февраля 2023 года. В нынешнем марте мы зафиксировали, что объем сделок купли-продажи в проектах ЖК и МФК с жилым компонентом лишь на 13% отстает от результатов, например, января 2022 года. Все это дает основания предполагать, что программа инвестиций средств физлиц в коммерческую недвижимость может быть востребована значительно больше, чем ранее, по нескольким причинам. Многие потребители, понимая, что деньги обесцениваются, ищут возможности вложить средства в более-менее стабильные активы. Доходность, несмотря на снижение арендных показателей рынка, все еще может достигать 8-10% (в отличие от вкладов в рублях, которые дают от 2% до 5% максимум). Работа с недвижимостью для непрофессионального инвестора — более понятный алгоритм, нежели работа на финансовом рынке или рынке ценных бумаг. Наконец, у инвестора всегда остается физический объект, который он может сохранять как актив до лучших времен. Мы отмечаем, что такая программа также в интересах банков и девелоперов-продавцов. Это очень важный сигнал, влияющий на стабильность спроса, поддержка текущих проектов, находящихся в стадии реализации, за счет инструмента, который выгоден таким участникам, как банк, который реализует ипотечную программу, инвестор, получающий гарантию операционного дохода в будущем юридически прозрачно, и девелопер, заинтересованный в стабилизации спроса на свои продукты. Открывается новая ниша для лидогенерации отделами продаж».

А вот затем… Затем игроки различных сегментов рынка коммерческой недвижимости начали находить в программе все больше и больше моментов, которые, по их мнению, делают предложение «Сбера» сомнительно привлекательным, грабительским, а то и вовсе нежизнеспособным. Об этом стоит поговорить отдельно.

*Есть в распоряжении BFM.ru