Поправки в закон о КРТ решают часть проблем. А часть — нет - HOME-DIRECTORY

Госдума рассматривает законопроект, принятие которого позволит лучше защитить права и интересы граждан при комплексном развитии территорий, а Минстрой предлагает новую меру поддержки застройщикам, работающим в этом сегменте. Все только за, но считать КРТ-правила полностью сформированными не согласны

Уже в момент принятия крайне сложно рождавшегося закона о КРТ, а было это в конце 2020 года, эксперты не сомневались: этот закон, как и многократно перелицовывавшийся в свое время 214-ФЗ, придется «допиливать» и «допиливать».

И точно: поправки в КРТ-законодательство продолжают вноситься до сих пор. Недавно рынок недвижимости начал активно обсуждать еще несколько.

Первый блок поправок содержит вынесенный на рассмотрение Госдумы законопроект № 467032-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения прав граждан при комплексном развитии территорий». Как поясняет телеграм-канал «Законы стройки», документ предусматривает появление ряда новелл в Жилищном и Градостроительном кодексах.

Среди основных: нанимателю жилого помещения возмещаются все убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания и переездом; региональным законодательством может устанавливаться право собственника (нанимателя) жилого помещения на равнозначное жилое помещение, если оно находится в МКД на территории жилой застройки, подлежащей КРТ; госрегистрация перехода ограничений и обременений осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на предоставляемое жилое помещение; в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе инвалидам и гражданам, признанным нуждающимися в оказании социальной помощи, новое жилье предоставляется с учетом близости расположения организаций социального обслуживания населения.

Особая тема — включение домов в границы КРТ-проектов. «Внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу о включении дома в границы территории КРТ может быть созвано по инициативе не менее 10% собственников-физлиц. Если на общем собрании собственников помещений в МКД обсуждается вопрос о включении дома в границы КРТ, то продолжительность голосования с использованием системы должна составлять 90 дней с даты и времени начала его проведения» — такие принципы законопроект предлагает зафиксировать в Жилищном кодексе.

Что касается важных поправок в Градостроительный кодекс, то их три, и все также содержат словосочетание «общее собрание собственников»:

решение о включении в КРТ жилой застройки МКД, не признанных аварийными, подлежащими сносу (реконструкции), предусматривает проведение общих собраний собственников;
предельный срок для проведения таких общих собраний должен устанавливаться местным нормативным актом и не может быть менее одного месяца;
МКД, в которых на общем собрании собственников не было принято решение о включении в территорию КРТ, не включаются в территорию КРТ.

Управляющий партнер платформы Dombook, основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что на первый взгляд весь пакет поправок выглядит социально ориентированным и направленным на благо граждан. «Если они будут действовать именно так, как запланировано, то, бесспорно, уровень защиты людей и в приватной, и в бизнес-сфере вырастет. Но тут, конечно, надо смотреть на реальную ситуацию, отслеживать, как все будет обстоять после поправок», — говорит эксперт.

Ирина Доброхотова
управляющий партнер платформы Dombook, основатель компании «БЕСТ-Новострой»
«Важно, что планируется компенсировать затраты на переезд, — на такой нюанс обычно никто не обращает внимания, а ведь полноценная смена места жительства требует найма грузчиков, машин для перевозки вещей, и это достаточно дорого. Также очень важным и нужным выглядит то, что учитываются потребности инвалидов и граждан, которые нуждаются в оказании помощи. Теперь хочется посмотреть, как это все будет реализовано на практике. Важно, что людям, проживающим в МКД, оставили право не включать дом в программу КРТ и не менять образ жизни. Однако тут есть важный момент, который может способствовать конфликтам внутри такого дома: по опыту реновации мы видели, что иногда весь процесс может застопориться из-за одного человека. Но для решения таких щекотливых вопросов все же есть общее собрание жильцов, которое должно отражать истинную картину пожеланий собственников».

О другом нововведении, связанном с КРТ, в конце октября в интервью «Российской газете» сообщил первый замминистра строительства и ЖКХ Александр Ломакин.

Суть в следующем: к уже существующим мерам поддержки застройщиков, которые занимаются комплексным развитием территорий, Минстрой собирается добавить еще одну — новый вид дешевых кредитов, которые планируется начать выдавать уже в 2024 году.

«Мы сейчас разрабатываем еще один инструмент финансовой поддержки — чтобы в рамках инфраструктурного меню как раз направлять средства на модернизацию, развитие инфраструктуры при КРТ. Ведь КРТ — это лишь юридический инструмент, позволяющий освобождать территорию, разрабатывать градостроительную документацию в ускоренном режиме. Но это не финансовые инструменты. А мы хотим добавить еще финансовые», — цитирует Александра Ломакина «Российская газета».

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский напоминает, что смысл правовой схемы комплексного развития территорий состоит в партнерстве государства и бизнеса, при котором в рамках договора о КРТ инвестор-застройщик и администрация объединяют свои усилия и распределяют обязательства по выполнению всех необходимых градостроительных мероприятий, направленных на реализацию принятого администрацией КРТ-решения.

Владислав Преображенский
исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
«Механизм КРТ включает такие юридические инструменты, как предоставление застройщику земельных участков под застройку, создание необходимой транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры и так далее. При этом инвестор-застройщик вынужден нести весьма существенные затраты именно на начальной стадии реализации проекта — от оплаты права на заключение договора о КРТ по итогам публичных торгов (конкурса или аукциона) до выплаты денежной компенсации правообладателям земельных участков и объектов недвижимости, подлежащих изъятию в границах территории КРТ. Поэтому инициатива Минстроя, предусматривающая предоставление застройщикам целевых кредитов на развитие инфраструктуры в рамках проектов КРТ, наверняка встретит поддержку со стороны инвесторов-застройщиков».

BFM.ru поинтересовался у самих застройщиков, что они думают по поводу инициативы Минстроя? И вообще, считают ли необходимым разрабатывать сегодня какие-то дополнительные, в том числе финансовые, меры поддержки КРТ-игроков?

***

Ольга Тартаковская, финансовый директор компании Asterus:

«Любые государственные программы, связанные со снижением стоимости финансирования (особенно в текущих реалиях ключевой ставки ЦБ), будут являться хорошим стимулом для эффективного развития КРТ. В настоящий момент из-за текущей высокой стоимости финансирования нести затраты, связанные с модернизацией инфраструктуры, на старте проекта очень трудно, и без специальных финансовых условий инвестиции в инфраструктуру будут тормозиться и переноситься на более поздние сроки».

***

Анатолий Клинков, директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101»:

«Дополнительные финансовые льготы, которые предлагает Минстрой, представляются весомым инструментом для повышения привлекательности механизма КРТ у девелоперов. В то же время нужно признать, что КРТ — это механизм, в реализации которого пока не набран необходимый опыт. Он требует пристального внимания к вопросам, которые сделают этот инструмент более востребованным в привязке к задаче максимального развития различных территорий. В настоящее время девелоперы сталкиваются с рядом законодательных ограничений, которые не позволяют передавать земельные участки в залог банку, финансирующему проект девелопера на территории КРТ. При этом привлечь кредитные средства в нужном объеме другими способами весьма затруднительно, а у большинства девелоперов, которым интересна реализация проектов КРТ, скорее всего, нет возможности финансировать проект из собственных средств».

***

Олег Гулеватый, президент девелоперской компании G3 Group:

«Любой бизнес, в том числе девелоперский, стимулируют те меры поддержки, которые положительно отражаются на бизнес-модели и экономических показателях проекта (в том числе маржинальности). Сейчас участие в проектах КРТ дает возможность разработать и утвердить градостроительную документацию в ускоренном режиме, но это лишь вершина айсберга. Основное бремя — обслуживание кредитного займа в рамках проектного финансирования, налогообложение, инфраструктурная нагрузка — со всем этим застройщик (девелопер) остается один на один. И вот здесь действенными могли бы стать льготные ставки по кредитам, налоговые льготы, субсидирование социально значимых и критически необходимых объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, больниц, поликлиник). Правильные ли меры поддержки предлагает Минстрой? На этот вопрос непросто ответить, учитывая срок реализации проектов КРТ — в среднем четыре-пять лет, для бизнеса это большой срок. Если хоть одна из мер облегчит финансовую (перед банками и государством) и социальную (перед жителями, которых необходимо расселить по обязательствам о возведении инфраструктурных объектов) ответственность застройщика, ее оценят профессиональные участники рынка».

***

Александр Ситников, руководитель финансово-экономического управления компании «Главстрой»:

«Желание правительства РФ рассмотреть дополнительные меры господдержки для реализации проектов КРТ в виде предоставления специальных условий по кредитному финансированию является положительным шагом навстречу девелоперам в рамках текущей жесткой денежно-кредитной политики ЦБ. Как правило, в Москве в рамках реализации проектов КРТ, помимо затрат на строительство жилых комплексов и мест приложений труда, девелоперы должны понести существенные затраты на смену вида разрешенного использования земельного участка, вынос магистральных сетей за пятно застройки с оплатой значительных сумм по соглашениям о компенсации потерь ресурсоснабжающим компаниям, выкуп объектов недвижимости у правообладателей по рыночной стоимости, строительство дорог и проездов, а также объектов коммунальной и муниципально-административной инфраструктуры, помимо детских садов и школ. Указанные затраты необходимо нести в рамках строительства первых жилых очередей и за счет проектного финансирования, что приводит к значительному снижению экономической привлекательности девелоперских проектов. Так что ошибочно полагать, что меры финансовой поддержки необходимо внедрять для всех регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга».

У Клуба инвесторов Москвы тоже есть предложения, призванные усовершенствовать законодательство о КРТ. «Прежде всего стоит утвердить на уровне федерального законодательства единый порядок осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей (при этом следует использовать успешную практику Москвы, принявшей у себя специальный нормативный акт)», — начинает перечислять Владислав Преображенский.

Следующее: установить, что с момента принятия решения о КРТ, предусматривающего строительство жилья, объектов образования и здравоохранения, установление или изменение санитарно-защитных зон, затрагивающих границы территории, подлежащей комплексному развитию, возможно только по согласованию с застройщиком, реализующим проект КРТ. Еще необходимо расширить перечень объектов инфраструктуры, для размещения которых в границы КРТ могут быть включены смежные земельные участки, добавив сюда зоны рекреационного назначения (озелененные территории, общественные пространства и иные объекты, необходимые для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.

«Наконец, стоило бы юридически расширить возможности прямого участия в реализации КРТ заинтересованных правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, попадающих в границы территории КРТ», — ставит точку Владислав Преображенский.