Нужны ли нынешнему рынку недвижимости среднерыночные показатели?

Средняя ставка аренды, как и средняя цена продажи, всегда была для рынка недвижимости неким ориентиром. Но сегодня разрыв между арендными ставками и ценами в рамках одного сегмента или класса столь велик, что их среднее значение совершенно не позволяет оценивать ситуацию в целом. Тогда как ее оценивать? И нужна ли современному рынку средняя температура по больнице?

Средняя температура по больнице… Шутка, конечно, но ведь в каждой шутке есть, как известно, здравое зерно. Поэтому, например, средняя или средневзвешенная ставка аренды всегда являлась для игроков и клиентов рынка коммерческой недвижимости неким ориентиром, позволяющим хотя бы в первом приближении понять, что вообще творится в том или ином сегменте и куда ползут общерыночные настроения — вверх или вниз.

Всегда, но, кажется, не теперь. Теперь аналитики фиксируют столь серьезный разброс ставок, что средние их значения стали абсолютно не показательными и их определение превратилось просто в бессмысленное занятие. Как отмечает руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate Екатерина Ногай, разброс ставок аренды наблюдался практически всегда, однако в периоды резкого роста рынков (в 2021 году) и в периоды кризисов (2022 год) диапазоны разбросов усиливаются.

Екатерина Ногай
руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate
«В конце 2022 года это стало особенно очевидно, к марту 2023 года на фоне высокой активности первого квартала разброс несколько сгладился, однако все еще остается достаточно заметным. В офисной и складской недвижимости это проявляется особенно ярко: даже внутри класса А разброс достигает 20-30%. Торговая недвижимость переживает период, когда для большинства игроков рынка фиксированные ставки аренды уходят в прошлое, в борьбе за арендаторов все больше собственников готовы быть гибкими и получать только процент от оборота. Конечно, не все. На рынке сохраняются прайм-объекты, которые в любые кризисы не испытывали трудностей, связанных с ростом вакантности, и в текущей ситуации также просто заместили ушедшие бренды. В таких объектах ставки практически не подвержены коррекции».

В целом, по мнению Екатерины Ногай, факторы, определяющие сегодня ставку в каждом конкретном объекте, для офисной и складской недвижимости схожи. Это прежде всего портфель собственника и его позиционирование на рынке, его уверенность в завтрашнем дне и размеры штрафов, полученных от расторгнувших договоры арендаторов.

«Непортфельные собственники, как правило, первыми начинают корректировать ставки аренды вниз. Портфельные же реагируют на изменения медленнее, но и у них есть своя специфика: чем премиальнее позиционирование объектов собственника, тем ниже мы увидим коррекцию. Так, многие из собственников самых известных и знаковых на рынке объектов за весь 2022 год не снижали ставки, в то время как коррекция у соседей могла быть значительной. Портфельные собственники имеют достаточный запас прочности и могут себе позволить более долгие сроки экспозиции своих вакансий, в то время как снижение ставок может стать для них в определенной степени репутационным риском. Конечно, значительное влияние на позиционирование объекта оказывают такие характеристики, как техническое оснащение здания, его архитектурные особенности, его возраст», — поясняет эксперт.

Согласно данным, которые приводит партнер NF Group Константин Фомиченко, в Московском регионе средняя ставка аренды на качественную складскую недвижимость (за квадратный метр в год triple net) составляет 5,5 тысячи рублей. В 2023 году есть тенденция к росту ставок до уровня 5,7-5,8 тысячи рублей. Диапазон ставок на новое строительство в формате built-to-suit составляет от 5,5 тысячи до 6 тысяч рублей. Что же касается факторов, влияющих на формирование ставок, то эксперт особо отмечает следующие:

Константин Фомиченко
партнер NF Group
«В складской недвижимости ставка аренды традиционно определяется локацией, качеством объекта, его текущим состоянием, присутствием качественной УК, транспортной доступностью на объект. В Московском регионе удаленность от МКАД является одним из основополагающих факторов. Помимо того, влияет наличие на складе стеллажей. Также стоит отметить, что помимо сухих складов существуют мультитемпературные склады, ставки на которые определенно выше ввиду намного больших затрат на строительство и подведения резервных мощностей».

В подтверждение особой важности для складского сегмента локации и транспортной доступности объектов: разброс ставок в привязке к этим параметрам стал настолько заметным, что в IBC Real Estate даже решили практически официально закрепить разделение складского рынка на пояса. По оценкам компании, ставка на складские площади (класс А, за квадратный метр в год; рассчитывалась средневзвешенная запрашиваемая ставка на сухие объекты без операционных расходов, НДС и коммунальных платежей) в I поясе (Москва и самое-самое ближнее Подмосковье с учетом существующих и будущих станций метро) составляет в существующих объектах 7,2 тысячи рублей, в строящихся — 8 тысяч рублей. Аналогичные показатели ставок во II поясе, который эксперты назвали переходным, — 5,8 тысячи и 5,9 тысячи рублей. Наконец, в III поясе, примыкающем к ЦКАД, это 5850 рублей и 6,1 тысячи рублей. В итоге средневзвешенная ставка по рынку для существующих объектов получается 5850 рублей, а для строящихся — 6,1 тысячи рублей, что от показателей I пояса действительно очень далеко.

Что касается офисного сегмента, то партнер NF Group Мария Зимина подтверждает слова коллеги из IBC Real Estate: на московском рынке офисной недвижимости действительно существует большой разброс по запрашиваемым ставкам аренды.

Мария Зимина
партнер NF Group
«Так, в объектах класса А средневзвешенные ставки аренды в разных районах Москвы варьируются от 40-43 тысяч до 14-15 тысяч рублей за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС). Ставку в каждом конкретном объекте определяют несколько факторов: уровень первоначальных инвестиций, локация и имиджевое окружение, транспортная и пешеходная доступность, качество и разнообразие сопутствующей инфраструктуры для арендаторов, инженерные характеристики здания, паркинг, отделка, видовые характеристики объекта».

Буквально несколько слов о торговой недвижимости: как подчеркивает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева, в этом сегменте понятие средней ставки всегда довольно сильно варьировалось, даже в рамках одного торгового профиля. И в 2022-м — начале 2023 года значимых корректировок не было. «Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное изменение, также приходятся на помещения в зоне фудкорта и для «островной» торговли в действующих крупных объектах с высоким трафиком и могут достигать 180 тысяч рублей, а в районных доходить до 100 тысяч рублей за квадратный метр в год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более двух тысяч квадратных метров для якорных арендаторов», — добавляет эксперт.

В целом нынешнюю непоказательность средних ставок (если не на всем рынке коммерческой недвижимости, то уж точно в некоторых его сегментах) аналитики не считают ни трагедией, ни даже серьезным неудобством. «На сегодняшний день существует множество современных методов анализа ставок: и географические модели, и анализ ставок с учетом срока экспонирования вакансии, и всевозможные графические методы представления ситуации на рынке. В этом плане во время кризисов экспертиза консультантов и их технические навыки — главный ориентир, так как слабая методология расчета и некорректная интерпретация цифр — это прямой путь к манипуляции данными», — предупреждает Екатерина Ногай.

В жилом сегменте профессионалы и заинтересованные дилетанты также столкнулись с серьезным разрывом уже не ставок, а цен. Лишь один пример для наглядности: по данным департамента аналитики компании «Бон Тон»*, в феврале 2023 года средневзвешенная цена квадратного метра квартир бизнес-класса на рынке старой Москвы составила 445 тысяч рублей (+2% за месяц, +5% за год). При этом средняя цена квадратного метра находится в диапазоне от 379 тысяч до 485 тысяч рублей, и разрыв между минимальной и максимальной стоимостью «квадрата» достигает серьезных 105,4 тысячи рублей, отмечает управляющий директор компании «Бон Тон» Валерия Цветкова.

Валерия Цветкова
управляющий директор компании «Бон Тон»
«Разница в цене объясняется тем, что в последнее время проекты бизнес-класса начали активно выходить в тех округах (ЮВАО, ЮАО), которые раньше ассоциировались только с массовым сегментом, например в таких районах, как Печатники (ЮВАО) и Москворечье-Сабурово (ЮАО). В этих районах в силу их местоположения, наличия бывших промзон и социальных факторов средняя цена квадратного метра ниже, чем на северо-западе, западе или в центре Москвы. Сегодня при выборе проекта бизнес-класса важно учитывать три основных фактора: ценовой уровень, квартирографию проекта и внешние факторы (наличие «большой воды», перспективы развития локации и территории застройки). Кроме того, одним из основных драйверов спроса во всех классах, включая бизнес-класс, остается ипотека. По итогам продаж доля ипотечных сделок в феврале составила 65%, что на 20% больше, чем год назад».

Отвечая на вопрос BFM.ru о причинах столь заметного разрыва в цене, управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова тоже отметила сильно размытую сейчас территориальную привязанность к классу жилья. «Девелоперы начинают проекты высоких классов в тех локациях, которые раньше не рассматривались, и это влияет на среднерыночный ценник. Но премиальный проект в пределах Садового или даже Бульварного кольца будет дороже, чем премиум в районе ТТК, хотя бы из-за места, стоимости участка и так далее», — считает Ирина Доброхотова. Она акцентирует внимание еще на одном, многое объясняющем моменте.

Ирина Доброхотова
управляющий партнер Dombook
«Мы сейчас оказались в ситуации, когда на рынке одновременно экспонируются жилые комплексы из разных больших временных и экономических периодов. Первая часть ЖК вышла в продажу задолго до февраля прошлого года, и на момент существенного изменения экономической ситуации эти комплексы оказались уже на финальных стадиях строительства. Для них уже были закуплены материалы, технологические узлы, а значительная часть лотов уже была реализована. То есть ситуация практически не повлияла на ценник. Вторая группа — это те ЖК, которые в прошлом году либо только вышли, либо находились в продаже некоторое время, но тоже на начальных и средних стадиях. Это на них в большей степени повлияли сложности с логистикой, коренное изменение логистических цепочек, импортозамещение материалов. Особенно это касается тех объектов, у которых значительная часть строительных и отделочных материалов была импортной. То есть чем больше сложностей с материалами и инженерией, тем существеннее это могло отразиться на ценнике. Кроме того, в финмодели новых проектов закладываются уже новые условия ценообразования».

Вообще, средняя цена сама по себе, без учета множества других факторов, действительно может быть непоказательной, соглашается эксперт. Всегда необходим комплексный анализ локации по цене, классу объектов, уровню готовности объектов, особенностям каждого из них, условиям покупки в ипотеку, наличию каких-то привлекательных программ для покупки и так далее. «И все же в любом случае средняя цена является важным статистическим показателем: на длительном временном отрезке ее изменения позволяют отслеживать, как себя чувствует рынок в целом», —уверена Ирина Доброхотова.

* Есть в распоряжении Business FM