Московские офисы, часть II: покупателей площадей становится все больше, как и проблем у управляющих компаний

— Причин здесь несколько. Во-первых, на рынке офисов поменялся профиль потребителя. Стали превалировать российские компании, которые и раньше позитивно смотрели на покупку зданий под размещение своих штаб-квартир. Иностранные компании, которые традиционно предпочитали аренду, покинули Россию или ушли в тень. Сегодня в структуре спроса больше отечественных компаний — соответственно, больше покупок. Во-вторых, недвижимость, в том числе офисную, сейчас стали более активно рассматривать как защитный актив и на фоне ограниченного набора инструментов для инвестирования предпочитают покупку офисов.

— Каких? Что именно сегодня хотят приобретать?

— Если речь идет о покупке конечным пользователем, то прежде всего смотрят на локацию. Предпочтение отдают западному, северо-западному и юго-западному направлениям. Очень важна близость к метро. К децентрализации и расположению за МКАД покупатели по-прежнему относятся достаточно осторожно. Если в аренде shell & core востребован в этом году слабо и компании предпочитают готовые офисы, то в случае с покупкой к бетону относятся более благосклонно. Ведь когда штаб-квартира покупается на долгие годы, ремонт и ее внутреннее наполнение целесообразно делать «под себя».

— И что же дальше, как вы думаете?

— Со стороны девелоперов мы также видим спад интереса к арендной модели. Ввод новых помещений на рынок в целом сейчас очень ограничен: по итогам трех кварталов 2023 года всего 327 тысяч квадратных метров против, например, 1 699 000 квадратов в 2014 году. В структуре ограниченного нового ввода преобладают здания на продажу. В среднесрочной перспективе мы прогнозируем, что интерес к приобретению офисных помещений и зданий в собственность будет оставаться высоким, и обусловлено это будет в том числе качеством предложения, доступного на рынке.

— Стоит отметить, многие компании сейчас приобретают офисы не только для собственных нужд, но и с целью сохранить капитал и по возможности заработать. Так, среди покупателей офисов класса В+ немало западных компаний, которые ведут бизнес в России, но не могут вывести средства в свою страну. Офисы премиум-класса востребованы у российских игроков, часть из них — это те, кто был вынужден «перебазировать» сюда свои активы из-за границы. Еще часть — отечественные компании, стремительному росту которых способствовали события 2022-2023 годов: они также оставляют заработанные деньги в стране и вкладываются в недвижимость. При этом не будем сбрасывать со счетов тех, кто приобретает офисы под свой бизнес для его расширения. Как правило, это игроки, которым текущая ситуация дала толчок к развитию, — банковские, промышленные, логистические, IT, государственные или окологосударственные компании.

— Какие офисные лоты сегодня можно назвать наиболее популярными?

— Их усредненная характеристика на данный момент такова: это офисы в Центральном, Ленинградском деловых районах и на западе столицы, площадью примерно 50-300 квадратных метров, обязательно с готовой отделкой. Собственникам важно, чтобы помещение сразу начало «работать» без долгих ремонтов и затрат на обустройство. Преимуществом в глазах покупателей является наличие в БЦ компании, которая осуществляет не только его техническую эксплуатацию, но и доверительное управление арендным бизнесом. Большинство инвесторов «новой волны» — непрофильные, поэтому предпочитают не рисковать. Они либо сразу приобретают готовый арендный бизнес (ГАБ), либо охотно передают свои помещения профессиональным управляющим. В 2023 году 60% покупателей ГАБ в наших бизнес-центрах прибегают к доверительному управлению.

— Что, по вашему мнению, будет определять, в какую сторону — аренды или покупки — офисные весы начнут склоняться дальше?

— Полагаем, что в 2024 году тренд на покупку офисов продолжится. Мы видим это в том числе по новым проектам БЦ в столице: в основном они строятся на продажу. Причины те же, что влияли на рынок в 2022-2023 годах. Имея мало низкорисковых альтернатив для инвестиций, компании будут вкладываться в недвижимость, включая офисы премиум-сегмента, как в один из самых безопасных активов. Аренда будет интересовать небольшие фирмы, которые не имеют достаточно средств для покупки офиса, а также компании, которые в силу внешних обстоятельств не уверены в стабильности своей работы.

— С точки зрения УК управлять такими объектами не сложнее?

— Компаниям, занимающимся технической эксплуатацией, проще всего управлять зданиями, которые заполнены арендаторами. В этом случае они взаимодействуют с одним собственником, что упрощает работу, согласование бюджетов, выработку концепции управления и так далее. Еще один важный нюанс — своевременность платежей. Если же в БЦ много собственников-физлиц или «диванных» инвесторов (инвесторов с низким уровнем активности), проблемы возникают чаще. Люди могут относиться к оплате услуг УК несерьезно и не платить месяцами, как это часто бывает в сфере ЖКХ. Если учесть, что управление офисами — низкомаржинальный бизнес, УК крайне важны поступления средств в срок. Профессиональные собственники, которые давно инвестируют в недвижимость, прекрасно понимают, насколько важна работа УК, и вносят оплату вовремя. Тем не менее управляющим компаниям придется адаптироваться к новым реалиям и работать с большим количеством разноплановых собственников, поскольку в столице практически нет строящихся БЦ, где один владелец будет сдавать помещения в аренду. Отказаться от «неудобных» проектов они не могут, так как альтернативы нет. Усложнит работу крупных УК и то, что у них не много опыта взаимодействия с мелкими собственниками. Выходом может стать развитие доверительного управления со стороны девелоперов. И тогда компания, которая осуществляет техническую эксплуатацию, будет взаимодействовать с управляющим как с «единым собственником».

— Предположим, что собственников в офисном здании — как в многоквартирном доме. Тогда начинается игра в соблюдение интересов. Конечно, можно пойти по пути проведения общего собрания собственников со всеми этими повестками и прочими «танцами с бубнами» с малопрогнозируемым результатом (благо что жилинспекция не проверит протоколы). Но если серьезно, то в этом случае принятие важных решений может быть затянуто во времени, заблокировано или оспорено в суде. А еще может случиться так, что один мажоритарный владелец актива просто накладывает на решение вето, скажем, из-за границы, и все.

— Если рассматривать вариант взаимодействия УК с арендаторами?

— Тогда и модель взаимодействия, и целеполагание могут серьезно отличаться. Для арендаторов, которые не являются владельцами актива, сложен любой расход вне рамок рассчитанной финансовой модели, любое решение о принятии дополнительных затрат. Но и с ними можно вести диалог. Правда, как показывает практика, чаще всего арендатор не согласен нести эксплуатационную ответственность за оборудование, которое в рамках эксплуатации всего здания является общедовомым, и по важным и системным вопросам арендатор не готов, или не хочет, или не будет принимать то или иное необходимое решение, связанное с проблемами капитального характера, улучшением инженерных систем и так далее. Принцип простой: не в свое я вкладывать не буду.