Московские офисы, часть I: покупать не стоит арендовать

Продажа — новая аренда, с начала года говорят эксперты столичного офисного сегмента. Инвесторы-частники, конечные пользователи из числа растущих российских компаний, крупные институциональные инвесторы — все они сегодня «толкутся» на рынке продажи офисных площадей

По оценкам на конец октября, на столичном рынке представлено 19,9 млн офисных квадратных метров, при этом свободных — 1,8 млн квадратов, а общее количество площадей, купленных и арендованных с января по октябрь 2023 года, составляет 1,52 млн квадратов. Такие данные привела на традиционном #Marketbeat компании Commonwealth Partnership международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина.

А чуть позже, в своем выступлении на форуме MALLPIC в Сочи добавила, что новое московское офисное строительство этого года — 270 тысяч квадратных метров и около 175 тысяч — уже введено. «На следующий год цифра будет почти в два с половиной раза больше — 650 тысяч. Будут вводиться несколько зданий, которые уже заняты арендаторами, или находятся в собственности, или вот-вот закроются сделки и здания введутся в эксплуатацию уже с арендаторами», — отметила Наталья Никитина.

По ее словам, абсолютное большинство иностранных компаний в 2023 году приняли решение о дальнейшей судьбе своих офисов в России, поэтому их исход больше нельзя считать фактором, определяющим долю свободных площадей на рынке. И еще одна важная деталь: в сегменте офисов класса А и В доля продаж площадей за девять месяцев этого года составила 23%.

В продолжение замгенерального директора компании Stone Виктория Васильева рассказывает, что в строящихся компанией БЦ со сроком ввода до 2025 года продано уже более 60% площадей, а в тех, которые должны быть введены в горизонте 2027 года, — 35%. «По итогам трех кварталов 2023 года объем продаж офисов класса А крупными и мелкими блоками составил 80 тысяч квадратных метров. Самыми востребованными стали блоки до 150 квадратов (27% реализованных площадей), третьи по популярности — блоки площадью 150-300 квадратов (21%). При этом с начала года был зафиксирован рост интереса к крупным блокам, доля которых составила 23% (второе место)», — делится подробностями Виктория Васильева.

Среди причин, по которым покупка офисных помещений стала едва ли не популярнее их аренды, эксперт называет активный выход на рынок коммерческой недвижимости частных инвесторов с капиталом от 14-15 млн рублей. В былые времена они отправлялись в жилой сегмент, но теперь считают офисный более привлекательным и надежным, а в продаже (будто специально под них) появляется все больше мелких офисных лотов. Понятно, что такие инвесторы ориентированы на последующую сдачу площадей в аренду представителям малого и среднего бизнеса.

Крупные блоки (от 300 до примерно 2000 квадратных метров) или несколько блоков под дальнейшее объединение покупают конечные пользователи — российские в основном компании, в том числе поднявшиеся на волне импортозамещения, активно развивающиеся и набирающие в штат новых сотрудников. По словам Виктории Васильевой, у Stone доля таких покупателей в структуре спроса достигла 40% (рост в два раза за год): сравнение аренды и покупки в диапазоне десяти и более лет обычно убеждает их в коммерческой выгодности второго варианта, и ни о какой последующей сдаче в аренду речь, как правило, не идет.

Наконец, крупные институциональные инвесторы ориентированы на получение высокого дохода и предпочитают вложения в этажи или целые корпуса площадью 3-5 тысяч квадратных метров. Но таких предложений на столичном рынке всегда было и остается немного.

О том, что продажа офисных площадей начала набирать обороты, эксперты заговорили еще в начале 2023-го. «Рынок продажи офисных зданий формировался достаточно медленно. Раньше покупать можно было особняки, а также (очень точечно) некоторые здания, в основном целиком. Только примерно в 2019 году началось активное строительство бизнес-центров класса А, предлагаемых на продажу «в розницу» (этажами и блоками). За очень короткое время этот сегмент рынка получил активное развитие: сегодня более десяти профессиональных застройщиков, в том числе компании Stone, MR Group, Pioneer, работают в данном сегменте. Потребитель активно поддерживает этот тренд. Качественные офисные здания раскупают, как правило, еще до окончания строительства. Покупают офисы как инвесторы, так и конечные пользователи, «под себя». В 2023 году мы говорим, что продажа — это новая аренда», — слова члена совета директоров, руководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерины Беловой BFM.ru приводил в апреле этого года.

«Продажа офисов блоками позволяет девелоперу привлекать средства на этапе строительства, минимизировать дорогое проектное финансирование и выходить из проекта, оставляя его в управление. Инвесторам это дает возможность «припарковать» деньги, а конечным пользователям — сэкономить на аренде или получать доход от сдачи офисного блока» — так замдиректора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Виктория Горячева объясняет причины сформировавшегося тренда.

Высказывая свое мнение, генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша перечисляет несколько причин, которые могут заставить компанию сделать выбор в пользу приобретения офиса.

Дмитрий Клапша
генеральный директор консалтинговой компании Remain
«Цена может быть привлекательной и составлять около десяти лет окупаемости или менее. С точки зрения безопасности — свое здание, сам себе хозяин, то есть полный контроль актива. Ограничение в инвестициях за рубежом создает тенденцию, когда крупные корпорации создают собственные инвестиционные компании или направления, где конечными арендаторами зачастую сами же и становятся: «Лукойл», ТМХ, Газпромбанк и другие. Или арендаторы выкупают здания или помещения, которые сами арендуют, — как VK и «Доширак». Есть инвесторы, которые покупают с торгов по низкой цене помещения с потенциалом — для дальнейшего улучшения актива и его перепродажи (важно отметить, что покупка может не состояться из-за того, что здания или помещения не прошли юридическую и/или техническую проверку, или цена не устраивает покупателя, или сроки)».

«Учитывая, что на рынке заметно уменьшилось новое спекулятивное строительство, то есть вакансия уменьшается, а спрос растет, многие помещения продаются еще на этапе строительства. Это может привести к еще большей активности инвесторов на офисном рынке. Также данная ситуация может вынудить некоторых конечных пользователей покупать помещения в отсутствии предложения по аренде или приобретать проекты большего размера, занимать часть помещений, а оставшиеся реализовывать в рынок», — делится прогнозами эксперт.

Правда, не исключено, что все вышесказанное — тренд сугубо московский. Например, в Северной столице рынок продажи офисов в «нарезку» развит гораздо меньше по сравнению с арендой, отмечает директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

Регина Волошенко
директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге
«Во-первых, запросы на покупку офисов от компаний редки, а во-вторых, объем предложения бизнес-центров, в которых есть офисы на продажу, минимален. Такие офисы предлагаются в основном девелоперами жилой недвижимости, бизнес которых не предполагает сдачу в аренду построенных объектов. Чаще всего запросы на покупку мотивированы желанием руководителя компании иметь в собственности офис, штаб-квартиру, а не показателями доходности или окупаемости объекта. Кроме того, в Санкт-Петербурге по-прежнему большая разница в цене: ожидания собственников по стоимости объекта далеки от ожиданий покупателей».

«Частные инвесторы и крупные компании находятся в поиске новых форматов для инвестиций и сохранения средств. Со стороны конечных пользователей сейчас мы видим повышенный спрос на приобретение офисных площадей в Петербурге, в том числе для сохранения и инвестирования средств. Однако качественный продукт, особенно по справедливой цене, практически отсутствует», — продолжает Виктория Горячева.

Виктория Горячева
заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers
«Представители успешно развивающегося бизнеса заинтересованы в переходе от аренды к покупке площадей в целях сохранения денег. Невысокое количество завершенных сделок по покупке офисов по итогам третьего квартала в Санкт-Петербурге можно объяснить тем, что большинство компаний приняли решение о приобретении офиса в начале года, а цикл таких сделок в среднем занимает от девяти до 12 месяцев. В связи с этим подобные сделки мы увидим, вероятнее всего, в начале следующего года. Кроме того, компании тщательно анализируют возможности приобретения офисных помещений с нескольких ракурсов: в первую очередь это удовлетворенность конечным продуктом (качество самого офиса, уровня отделки и так далее), во вторую — это должен быть ликвидный объект (премию платить готовы, но не более 30%). И еще раз: такое предложение на рынке ограниченно».

Впрочем, Виктория Горячева практически уверена, что накопленный в столице опыт может быть перенят игроками петербургского и других региональных рынков, где конкуренция в данном сегменте на данный момент отсутствует. «Развитие данного формата как еще одного сегмента для альтернативных инвестиций в недвижимость — вопрос времени. Покупка офисных блоков для петербургского рынка в будущем может стать популярной и такой же понятной для частных инвесторов, как инвестирование в квартиры и апарт-отели», — думает эксперт.