КРТ, часть I: вдоль по дороге, выложенной законодательными победами и просчетами

Сергей Пахомов, директор компании «Голос девелопмент»:

«Челябинская область является одним из лидеров по КРТ в России, а наша компания была первой, кто опробовал механизм в регионе. Сейчас у нас заключены три договора, есть опыт работы с разными схемами комплексного развития территории. Квартал «4 Ленина» (как раз первый проект КРТ в Челябинске) строится благодаря партнерству с промышленной группой «КОНАР» на бывших заводских площадях. Этот ЖК призван вдохнуть новую жизнь в крупный индустриальный район города, где не хватает современного и комфортного жилья. Сейчас мы готовим к строительству еще два квартала по программе КРТ: компания начнет реновацию бывшего рынка в спальном районе, а также победила в аукционе на преображение незастроенной территории недалеко от центра города. Еще несколько проектов КРТ у нас в работе, один из них связан уже с развитием участка жилой застройки и расселением ветхих домов. Механизм КРТ хорош тем, что устанавливает более понятные и четкие правила игры. Возьмем пример устаревшей жилой застройки. Что было раньше? Застройщик видит интересную территорию, где есть заброшенные постройки, неизвестно кому принадлежащие, и есть ветхие дома. Он приходит и говорит: «Здесь может быть город-сад». Дальше надо договариваться с действующими правообладателями, а никаких правил взаимодействия нет. Если с кем-то не договорился, вариантов преобразить участок в правовом поле не остается. Государство видело эту проблему и ввело принцип большинства. Теперь среди собственников можно провести голосование: если две трети «за», то проекту быть. Почему это важно? Потому что уклад жизни меняется. Многие локации внутри города устаревают, их надо реновировать, чтобы создавать более комфортные условия для людей. При этом количество населения стабильно, и нет необходимости бесконечно растить города вширь, строя новые кварталы на окраинах. Помимо принципа большинства, появилась еще одна вещь — главенство документов планирования территорий (ДПТ) над другими градостроительными документами. Это особенно важно для таких городов, как Челябинск, — промышленных. Если в советские годы в нем были площадки, востребованные как производственные, то сегодня многие из них влачат жалкое существование. И до появления механизма КРТ вовлечение этих участков в оборот требовало изменения генплана города, а это очень сложная и долгая процедура. Если смотреть на реновацию как на инструмент вовлечения земель в оборот, то он точно выполняет свою роль. Однако если проанализировать наш опыт и поразмышлять, как сделать КРТ еще лучше, то я бы отметил следующее. Пока мы находимся в ситуации, когда механизм наделяет множеством обязательств девелоперов, но обязательств второй стороны — органов власти — в действующих договорах не так много. Например, нет письменных договоренностей о сроках и механизмах появления социальных объектов. То есть у нас нет подтверждений, что муниципалитет выкупит школу или садик, если мы их построим. А без таких гарантий нам сложнее получить банковское финансирование».

Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам, член правления Capital Group:

«На текущий момент Capital Group выступает оператором проекта комплексного развития территории бывшей промзоны «Вагоноремонт» в московском районе Восточное Дегунино. Структура холдинга стала победителем аукциона на право заключения договора о комплексном развитии данной территории нежилой застройки: на участке 2,7 гектара планируется реализовать технопарк площадью около 80 тысяч квадратных метров. Безусловное преимущество программы КРТ для города — возможность вовлечь в хозяйственный оборот неэффективно используемые земельные участки, а также контролировать процесс перезагрузки территории. Дело в том, что в программу попадают участки, которые используются либо не по назначению, либо с нарушением допустимых параметров застройки, либо с признанными аварийными зданиями, а заключая договор с операторами КРТ, городские власти не только указывают целевые параметры застройки, но и сроки реализации проекта. Соответственно, нарушение условий договора означает штрафы для инвесторов. Также программа КРТ способствует созданию новых рабочих мест, пополнению регионального бюджета: благодаря новой застройке город получает дополнительные доходы, в том числе налоги на имущество, на доходы физических лиц, на прибыль предприятий и прочее. Инвесторы же получают не только инвестиционно привлекательный проект, но и прозрачный юридический механизм кластерной реорганизации территории с учетом градостроительного потенциала. Так, в договоре с городом определяются в том числе сроки, в которые можно приступить к освоению территории, урегулировав отношения с предыдущими собственниками земельных участков. Одна из возможностей еще более эффективной реализации программы КРТ — сделать ее более гибкой и адаптивной. С учетом постоянно растущего темпа жизни, инвесторы должны быть максимально гибкими в момент принятия решений и учитывать меняющуюся рыночную и социальную конъюнктуру. А поскольку механизм КРТ зачастую предполагает длительный горизонт планирования, вариативность решений у инвесторов сокращается».

Павел Сучков, директор по развитию КРТ проектов компании «Главстрой»:

«Наше КРТ появилось по инициативе правообладателей. В целом среди плюсов реализации проекта по схеме комплексного развития территории — более прозрачные условия взаимоотношений с собственниками земельных участков, попадающих в зону КРТ, а также комплексный подход в подготовке и согласовании исходной документации по проекту, когда вопрос обеспечения территории инженерной инфраструктурой, транспортом и социальными объектами обозначен сразу. Есть заинтересованность города в реализации проекта КРТ, ответственное отношение департаментов и подразделений к принятию совместных решений по проекту. Пока минусов в этой схеме мы не заметили и со сложностями не сталкивались, но вот что стоит отметить. Закон о КРТ регулирует в основном земельно-имущественные отношения. Было бы неплохо предусмотреть льготы за смену ВРИ при развитии таких площадок, преференции в выделении точек присоединения к городским коммуникациям, сокращение нормативных сроков рассмотрения документации по проектированию и так далее. Стоило бы расширить возможности девелоперов и правительства Москвы и распространить их на регулирование этих вопросов».

Сергей Михайлов, коммерческий директор ГК «БЭЛ девелопмент»:

«Комплексное развитие территорий — тренд в девелопменте, который будет актуальным и в будущем. Ограниченность площадок под новое строительство в городах создает предпосылки для комплексного подхода к проектированию жилых кварталов и тесного взаимодействия с властями в вопросах их реализации. Группа компаний «БЭЛ девелопмент» в конце прошлого года подписала с администрацией Республики Адыгея договор о комплексном развитии территории в рамках реализации проекта Green Apple. На участке площадью 22,5 гектара, расположенном на границе с Краснодаром, будет возведен современный микрорайон с общей площадью застройки 363 тысячи квадратных метров. Договор подписывался по инициативе ГК «БЭЛ девелопмент» как правообладателя. В КРТ-подходе есть свои плюсы и минусы. К примеру, в процессе реализации проекта возможны изменения зонирования территорий, и это не повлечет расторжения договора о КРТ. В то же время в законодательстве отсутствует правовой механизм, с помощью которого можно было бы обязать уполномоченные органы принимать градостроительные регламенты, так необходимые для реализации проекта КРТ. К примеру, застройщики вынуждены ждать утверждения властями новых генпланов и планов застройки территорий, что сильно затягивает реализацию проектов и в итоге приводит к их удорожанию. Мы считаем, что с помощью механизма КРТ должна появиться возможность изменения генплана, а не только планов застройки территорий, что сейчас предусмотрено Градостроительным кодексом. Механизм КРТ должен позволять вносить изменения в границы территории исторических поселений и устанавливать их ограничения. В Градостроительном кодексе необходимо прописать предельный размер расходов в привязке к сметной стоимости строительства правообладателя на создание объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Также необходимо описать порядок приобретения объектов в государственную и муниципальную собственность — подобные актуальные вопросы не предусмотрены законодательством, что дает возможность администрациям регионов устанавливать свои правила».

Александр Гайдуков, президент ГК «Страна девелопмент»:

«В нашей практике есть практически все виды КРТ. На сегодняшний день в работе семь площадок, где работа с застроенными территориями ведется по инициативе органов власти — региональных министерств и местных администраций: площадки расположены в Московской области, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске (две площадки в Тюмени уже полностью построили и расселили еще по программе развития застроенных территорий). В своих проектах мы активно используем новые инструменты, в том числе и аукционы «Дом.РФ» на право КРТ незастроенной территории. На земельном участке 8,4 гектара, который компания получила по итогам первого такого аукциона в стране, к 2025 году планируется возвести четыре дома на 1727 квартир. На днях компания согласовала первый в нашей практике договор КРТ по инициативе правообладателя — в городском округе Домодедово Московской области. На земельном участке площадью 152 гектара за 15 лет будет возведено 642 тысяч квадратных метров жилья, обеспеченного социальной, транспортной и коммунальной инфраструктурой, — практически целый город. КРТ позволяет вовлечь в оборот неэффективно используемые городские территории, улучшить качество городской среды и одновременно обеспечить жилищные права граждан. А реализация права на заключение договора КРТ на торгах обеспечивает прозрачность и открытость процедур, исключает региональные административные барьеры. Любая компания, соответствующая единому набору критериев, может стать участником торгов и в случае признания ее победителем — стать участником КРТ и получить права на землю для строительства. Для инвесторов и покупателей строительство жилого комплекса в рамках механизма КРТ — дополнительный элемент гарантии соблюдения сроков ввода в эксплуатацию объекта и надежности застройщика. Но основная сложность в КРТ застроенной территории связана с длительным оформлением прав застройщика на земельные участки. Для этого требуется разработать и утвердить документацию по планировке территории, выплатить компенсацию за не подлежащие сохранению объекты недвижимости, осуществить их снос, выполнить межевание и осуществить постановку земельных участков на кадастровый учет. До возникновения права аренды на земельный участок у застройщика такое право не может быть использовано в качестве обеспечения для получения проектного финансирования от банка: застройщик вынужден использовать собственные средства или привлекать более дорогостоящие кредиты. Механизм КРТ при всей его прозрачности — это проекты для застройщиков, обладающих компетенциями, опытом, запасами собственных средств и определенной финансовой устойчивостью. Инвестиционно-строительный цикл КРТ с учетом длительности процесса предоставления земельных участков возможно оптимизировать за счет сокращения срока выхода на проектирование объектов. Например, за счет возможности использования в архитектурно-строительном проектировании градостроительных планов земельных участков, образуемых в соответствии с утвержденным проектом межевания, выданных лицу, заключившему договор о КРТ. Сокращения сроков также можно добиться за счет наделения лица, заключившего договор о КРТ, правом на получение информации о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и правом обращения за выдачей технических требований и условий на вынос существующих линейных объектов. Определенные риски есть в процессе взаимодействия с собственниками недвижимости. До настоящего времени не ограничено во времени право выхода многоквартирного дома из проекта КРТ в стадии реализации. Хотя выход многоквартирного дома из проекта ставит под угрозу его реализацию: меняются технико-экономические показатели застройки и очередность освоения территории, требуется пересмотр градостроительных решений. Также отсутствует федеральный механизм выплаты компенсации владельцам гаражей при освобождении территории КРТ и методика расчета такой компенсации. А это значит, необоснованное завышение расходов застройщика на выкуп гаражных объектов или продолжительные судебные тяжбы».