Домик в европейской деревне: какие ограничения и возможности покупки недвижимости остались для россиян в ЕС?

Основные сложности связаны не с юридическим оформлением уже купленной недвижимости или придирками европейских властей именно к россиянам, а с переводом денег из России в европейские банки. Но и они при определенной изворотливости преодолеваются, как кажется, к обоюдному удовлетворению сторон

Литва приняла закон, который значительно ограничивает возможности граждан России и Белоруссии. Очень многие из них теперь не смогут получать визы и разрешение на постоянное или временное проживание в Литве, пересекать границу, становиться гражданами этой страны а также покупать недвижимость.

Но как обстоит дело с возможностью покупки недвижимости в других странах ЕС? Может ли по-прежнему российский гражданин купить маленький домик в европейской деревне?

Теоретически ограничений на покупку недвижимости россиянами, подобных литовским, в других странах ЕС нет. Но существует одна серьезная проблема. Для такой сделки, естественно, нужны деньги. Российский ЦБ позволяет физлицам переводить за рубеж до миллиона долларов в месяц. Вроде как вполне достаточно. Три месяца — и купил престижную виллу. Однако с конца февраля прошлого года европейские регуляторы запретили кредитным учреждениям хранить более 100 тысяч евро российских резидентов на своих счетах. То есть потенциально любой россиянин может купить недвижимость, но что-то совсем небольшое — действительно «домик в деревне», не больше. Но первый вопрос головоломки: через какой банк эти деньги вывести?

На 1 января 2023 года в России насчитывалось 225 банка с универсальной лицензией. Однако более 30 из них находятся под санкциями. А многие такими переводами просто не занимаются. При этом такие банки, как «Юникредит», «Сити» и самый популярный для этого «Райффайзен», хоть неоднократно и заявляли о своем уходе, пока вроде как работают. Вероятно, условия будут меняться и ужесточаться, но вряд ли такая возможность будет совсем перекрыта, считает директор по анализу финансовых рынков и макроэкономики ИК «Восточные ворота» Александр Тимофеев:

Александр Тимофеев
директор по анализу финансовых рынков и макроэкономики ИК «Восточные ворота»
«Ситибанк объявил, что уходит, по-моему, еще в 2014 году. Однако лично я делал перевод через «Сити» не далее как вчера. Обещать — не значит жениться. Что касается ухода «Райфа», я думаю, что речь идет не об уходе «Райфа», а о выделении российского бизнеса «Райфа» в отдельное юридическое лицо. Понятно, что к нему есть вопросы и со стороны Европы, и со стороны Штатов, но курицу, которая несет золотые яйца, во-первых, незачем резать, а во-вторых, ситуация, в которой есть один легальный способ вывода, который можно контролировать со всех сторон, кажется, неформально всех участников устраивает. Поэтому я думаю, что еще достаточно длительное время этот канал будет существовать».

Летом прошлого года группа проживающих во Франции россиян и белорусов — около 70 человек — подала против Societe Generale и других французских банков коллективный иск на почве дискриминации. Тяжба идет до сих пор, но их группа в телеграмме стала своеобразным местом обсуждения банковских сложностей и в первую очередь перевода денег. В основном это касается сравнительно небольших сумм — до 10 тысяч евро и преимущественно через криптовалюту. Но и тут есть нюансы: последующий вывод денег в банк должен делаться через счет на криптобирже, например Binance, зарегистрированный на резидента ЕС. Что же касается больших сумм, то это тоже возможно, но сопряжено с большими трудностями и волокитой. Во-первых, безусловно, надо иметь хороший личный контакт с работником банка. Но самое главное — надо иметь того, у кого есть ВНЖ и кто эти деньги может принять. При этом во многих случаях это может быть расценено как доход, и тогда придется уплатить налоги. Вот что пишет одна из участниц чата, Елена:

«В августе 2022 года переводы из Райфайзенбанка, но от 10 тысяч евро минимум, зачислялись очень быстро, а вот больше — нет. Есть «затык» в санкционном регламенте, где нельзя больше 100 тысяч русским, но мы показали пункты, где это не распространяется на тех, у кого есть ВНЖ, банк проконсультировался с начальством и согласился на сумму свыше 100 тысяч. Налогов не платили. И уже купили квартиру во Франции. С нотариусом и оплатой сделки проблем не возникло».

Обход 100-тысячного ограничения при помощи доверенного резидента ЕС, на которого оформляется договор дарения или возврата долга, кроме риска налоговых претензий чреват обвинениями в попытке обхода санкций. Но существует теоретически и другая лазейка. В директиве ЕС говорится, что ограничение распространяется «на одно кредитное учреждение». То есть чисто юридически, если вы откроете несколько счетов в разных банках, возможно перевести по 100 тысяч на каждый. Но это более чем гипотетическая возможность. Так как в нынешней ситуации параноидального комплаенса полно примеров, когда банки блокируют переводы из России всего на несколько сотен евро. И если кто-то сумеет убедить сотрудников не одного, а сразу нескольких европейских банков принять 100 тысяч на его нерезидентский счет, ему точно можно будет поставить памятник.